تفاوت میان « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول »، از نظر « تجاری » بودن، چیست؟

 

طبق مقررات « قانون تجارت »، خرید و فروش « اموال غیرمنقول » به هیچ وجه، « تجارتی » نیستند؛ زیرا خرید و فروش این گونه اموال با سرعت در معاملات، تناسب ندارد. لذا، مشمول مقررات « قانون تجارت » ( مصوب 1311 هجری شمسی ) نمی باشند و تنها، خرید و فروش « اموال منقول » را می توان « تجاری » نامید. مطابق ماده 4 « قانون تجارت »: « معاملات « غیرمنقول » به هیچ وجه، « تجارتی » محسوب نمی شوند. » متقابلا، خرید و فروش « اموال منقول » بر اساس بند اول ماده 2 « قانون تجارت »، از « اعمال تجاری »، است و کسی که به معاملات « اموال غیرمنقول »، می پردازد؛ ولو اینکه معاملات پراهمیتی باشند، « تاجر » محسوب نمی شوند؛ مگر اینکه قانون داد و ستد « اموال غیرمنقول » را در زمینه خاصی، « تجاری » بداند؛ به عنوان مثال، در زمینه ساخت و ساز آپارتمان، از ظاهر « قانون تملک آپارتمانها »، برمی آید که شرکتهائی که به قصد ساخت خانه، آپارتمان و محل کسب، تشکیل می شوند، « تجارتی » هستند. مطابق ماده 5 « قانون تملک آپارتمانها » ( مصوب 1343 هجری شمسی ): « انواع شرکتهای موضوع ماده 20 « قانون تجارت » که به قصد ساخت خانه، آپارتمان و محل کسب، به منظور سکونت، پیشه، اجاره یا فروش، تشکیل می شوند از انجام سایر معاملات بازرگانی غیرمربوط به کارهای ساختمانی، ممنوعند. » همچنین، کلیه فعالیتهای شرکتهای « سهامی عام » - حتی اگر مربوط به معاملات « غیرمنقول »، باشند - بر خلاف شرکتهای دیگر، تجاری » محسوب می شوند؛ حتی اگر در مورد « غیرتجاری »؛ مثل خرید و فروش املاک، باشند. 

تفاوت میان « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول »، در دعاوی « تصرف عدوانی »، « ممانعت از حق » و « مزاحمت »

 

هر گاه، کسی ملکی را صرفا، در تصرف، داشته باشد - خواه، واقعا، « مالک » باشد یا خیر - و سپس، شخص دیگری به هر دلیلی، آن ملک را از تصرف شخص اول، خارج نماید، قانونگذار به متصرف اول، حق داده تا با مراجعه به دادگستری و بدون نیاز، به اثبات « مالکیت » خود، شخص دوم را صرفا، بر اساس تصرف سابق خود، اخراج نماید که ممکن است از طریق « دادخواست رفع مزاحمت » یا « رفع تصرف عدوانی »، باشد. ممکن است فرد اول « غاصب » بوده و واقعا، شخص دوم « مالک » باشد. در این صورت، باید گفت که قانونگذار ابتدائا، از شخص دوم، « رفع تصرف » می کند و سپس، اگر او ادعای « مالکیت » داشته باشد، « حق » دارد با طرح دعوای « اثبات مالکیت » و در صورت صدور « حکم بر مالکیت »، ملک خود را در اختیار بگیرد. ممکن است سؤال شود که چرا از همان ابتداء، به « مالکیت » ایشان، توجه نشود تا هر کس که « مالک » بود را بر زمین، مستقر سازند؟ در پاسخ، باید گفت که این مقررات به خاطر ارزش تصرف در « اموال غیرمنقول »، تنظیم شده و مخصوص « اموال غیرمنقول » است. مطابق ماده 161 « قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی » ( مصوب 1379 هجری شمسی ): « در دعاوی « تصرف عدوانی »، « ممانعت از حق » و « مزاحمت »، خواهان باید ثابت کند که موضوع دعوا حسب مورد، قبل از خارج شدن ملک از تصرف وی یا قبل از ممانعت یا مزاحمت، در تصرف یا مورد استفاده او، بوده و بدون رضایت او یا به غیر وسیله قانونی، از نصرف وی، خارج شده است. » بدین ترتیب، دعوای « مالکیت » ممکن است در مورد « اموال منقول » یا « اموال غیرمنقول »، اقامه شود؛ در حالیکه « دعاوی تصرف عدوانی »، « ممانعت از حق » و « مزاحمت » مختص « اموال غیرمنقول » است. این حمایت از متصرف « مال غیرمنقول »، به دلیل حمایت قانونگذار از « نظم عمومی »، می باشد. 

تفاوت میان « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول »، از حیث « صلاحیت محاکم »، چیست؟

 

مراجع قضائی در دادگستری، تنها، به دعاوی ای، رسیدگی می کنند که در « صلاحیت » آنان، باشند. اصولا، دادگاه محل اقامت « خوانده » « صلاحیت » رسیدگی به دعوا را دارد؛ اما مطابق ماده 23 « قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی » ( مصوب 1379 هجری شمسی )، در مورد « اموال غیرمنقول »؛ مثل زمین، اگر اختلافی در مورد « مالکیت » یا « حقوق » مربوط به آن، رخ دهد، دادگاه محل وقوع « مال غیرمنقول » « صلاحیت » رسیدگی به آن را دارد؛ حتی اگر طرفین اختلاف در جای دیگری، ساکن باشند. این امر به این دلیل، است که اگر قاضی یا کارشناس یا نیروی انتظامی بخواهند در محل « مال غیرمنقول »، حاضر شوند، به سهولت، بتوانند حضور یابند یا استعلامات سریعتر، انجام شود. 

تفاوت در داشتن « حق شفعه »، بین « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول »

 

« حق شفعه » « حق»ی است برای شریک ملک مشاع که می تواند در صورتی که شریک وی سهم خود را بفروشد، با دادن وجه به خریدار آن، سهم را « مالک » شود؛ اعم از اینکه خریدار راضی باشد یا خیر. این « حق » تنها، در مورد « اموال غیرمنقول »؛ یعنی خانه، زمین، معدن و ...، ممکن است و در مورد « اموال منقول »، امکانپذیر نمی باشد. مطابق ماده 808 « قانون مدنی »: « هر گاه، « مال غیرمنقول » قابل تقسیمی بین دو نفر، مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه خود را به قصد بیع، به شخص ثالثی، منتقل کند، شریک دیگر « حق » دارد قیمتی را که مشتری داده به او، بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این « حق » را « حق شفعه » و صاحب آن را « شفیع » می گویند. » 

شرایط تملک « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول » توسط خارجیان

 

به لحاظ مصالح سیاسی، خارجیان طبق « قانون مدنی » و سایر قوانین عادی، نمی توانند در ایران، آزادانه، « اموال غیرمنقول »؛ مثل خانه یا زمین، را تملک کنند؛ در حالیکه چنین محدودیتی در خصوص « اموال منقول »، وجود ندارد. البته استثنائا، طبق آئین نامه « استملاک اتباع بیگانه » ( مصوب 1328 هجری شمسی )، خارجیانی که اقامت دائمی در ایران، داشته باشند می توانند برای « سکونت »، « شغل » و « صنعت »، « اموال غیرمنقول » را تملک نمایند؛ مشروط به « رابطه متقابل »؛ یعنی اینکه در کشور متبوع بیگانه نیز، ایرانیان حق استملاک داشته و بتوانند لااقل، همان مقدار ملک را عملا، « مالک » شوند. البته ممکن است که هیئت دولت به صورت استثنائی، به افرادی که به صورت منظم، در سنوات متعدد و متوالی، مسافرتهای فصلی داشته باشند، اجازه خرید « مال غیرمنقول » برای سکونت شخصی، با رعایت تناسبهای لازم را صادر نماید. همچنین، اگر معاهده دیگری نیز، بین ایران و کشوری، برقرار شود، ممکن است تملک بر اساس آن، صورت گیرد؛ اما در کل، بیگانگان حق تملک املاک را در ایران، ندارند. بر اساس ماده 8 « قانون مدنی »: « « اموال غیرمنقوله » ای که اتباع خارجه در ایران، بر طبق عهود، تملک کرده یا می کنند از هر جهت، تابع قوانین ایران، خواهد بود. »