املاکی که قابل ثبت، تصرف و تنظیم سند رسمی نیستند!

 

طبق ماده 31 آئین نامه ثبت، دسترنج رعیتی، حق اولویت، گاوبندی و ... که در املاک معمول و بین رعایا خرید و فروش می شود، از حقوق راجعه به عین املاک نبوده و قابل درخواست ثبت یا اعتراض به ثبت املاک نیست. به علاوه، مطابق ماده 41 آئین نامه قانون ثبت، نسبت به املاکی که مالک خاصی ندارد؛ مانند راهها، خیابانها، اراضی و جبال موات و مباحه، جنگلهای عمومی، نهرهای طبیعی، مسیلها، آثار باستانی که فهرست آنها از طرف مراجع ذیصلاح اعلام شده یا می شود و همچنین، اموالی که مورد استفاده عموم هستند و مالک خاصی ندارند؛ مثل کاروانسراهای شاه عباسی و آب انبارهای عمومی و ...، نمی توان درخواست ثبت انجام داد. زمینهای موات و همچنین اراضی مشمول قانون ملی شدن جنگلها مصوب سال 1341 هجری شمسی قابلیت ثبت ندارند و ادامه عملیات ثبتی نسبت به املاک جاری مؤکول است به احراز عدم موات بودن آنها و عدم تجاوزشان به اراضی موات و دولتی. 

مواردی برای آشنائی با وکالت

 

مطابق ماده 656 قانون مدنی، وکالت عقدی است که به موجب آن، یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می کند. تحقق وکالت بر اساس ماده 657، منوط به قبول وکیل است. وکالت ممکن است به طور مطلق و برای تمام امور موکل باشد یا مقید و برای امر یا امور خاصی باشد. وکالت در امری می تواند داده شود که خود موکل بتواند آن را به جا آورد. وکیل هم باید کسی باشد که برای آن امر، اهلیت داشته باشد. وکیل نمی تواند عملی را خارج از حدود وکالتش انجام دهد. همچنین، وکیل نمی تواند برای آن امر، به دیگری وکالت دهد؛ مگر اینکه صراحتا یا به دلالت قرائن، وکیل در توکیل باشد. به علاوه، وکالت در فروش وکالت در قبض ثمن نیست؛ مگر اینکه قرینه قطعی دلالت بر آن کند.

وکالت به طرق ذیل مرتفع می شود: 1- با استعفای موکل. 2- با استعفای وکیل. 3- با موت یا جنون وکیل یا موکل. بر اساس ماده 679 قانون مدنی، موکل می تواند هر زمان که بخواهد وکیل را عزل کند؛ مگر اینکه وکالت وکیل یا عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد؛ اما تمامی اموری که وکیل قبل از رسیدن خبر عزلش به وی، در حدود وکالت خود انجام داده است نسبت به موکل نافذ است. هر گاه متعلق وکالت از بین برود یا موکل عملی را که مورد وکالت است خود انجام دهد یا به طور کلی، عملی که منافی با وکالت وکیل باشد به جا آورد؛ مثلا مالی را که برای فروش آن وکالت داده بود خود بفروشد، وکالت منفسخ است. 

چه کسانی می توانند تقاضای ثبت املاک را بدهند؟

تقاضاکننده ثبت ممکن است اصیل باشد یا اصیل نباشد. اصیل یا خود شخص است که به سن کبر رسیده باشد و دیوانه، مجنون و محجور نباشد و اگر سفیه باشد، نماینده قانونی وی که در تمام امور مالی وی همراه و مواظب اوست و امور مربوط به او را تنفیذ می کند. غیراصیل کسانی هستند که به نمایندگی از طرف اصیل اقدام می نمایند؛ وکیل، ولی، قیم و وصی. این اشخاص تقاضای ثبت برای خود و به سود خود نمی کنند؛ بلکه با داشتن یکی از عناوین فوق، از طرف مالک برای ثبت ملک به نام مالک اقدام می نمایند. همچنین، شخص می تواند حقیقی باشد؛ مثل هر یک از افراد آدمی یا می تواند حقوقی باشد؛ مثل شرکتهای سهامی، شرکتهای بازرگانی و امثال آنها یا می تواند اداری باشد؛ مانند دولت، شهرداریها و ... . لذا اشخاصی که ذیلا ذکر می شوند حق درخواست ثبت را دارند: 1- متصرفین املاک به عنوان مالک. 2- انتقال دهندگان املاک با حق استرداد. 3- اداره اوقاف در مورد موقوفاتی که متولی خاص ندارد و همچنین درباره موقوفات عام. 4- متولی یا موقوف علیهم درباره موقوفات خاص. 5- وصی در مورد ثلث موبد و باقی. 6- اداره دارائی نسبت به املاک دولت. 7- شهردار نسبت به املاک شهرداری. 8- مدیر شرکت در مورد املاک شرکت. 9- ولی، وصی یا قیم نسبت به املاک محجورین. 

اظهارنامه ثبتی چیست و تحدید حدود چه می باشد؟

 

اظهارنامه ثبتی برگ مخصوصی است چاپی و رسمی که دارای شکل و فرم خاص و ستونهای معینی است که از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور منتشر شده و در اختیار متقاضیان ثبت املاک قرار می گیرد. این فرم در واقع، جهت درخواست ثبت ملک تنظیم می شود. در اظهارنامه موارد زیر خواهد آمد: 1- نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی، محل صدور آن، نام پدر، سمت دهنده اظهارنامه نسبت به ملک مورد درخواست و محل اقامت مستدعی ثبت. 2- تابعیت مستدعی ثبت. 3- نوع مال غیرمنقولی که درخواست ثبت آن می شود با تعیین محل وقوع ( حوزه ثبتی یا بخش یا روستا و شماره پلاک؛ اعم از اصلی و فرعی )، حدود و مشخصات اجزاء و متعلقات آن، آدرس ملک ( خیابان، کوچه و بلوک شهرداری ) و محل اقامت متقاضی. 4- بهای ملک در تاریخ درخواست ثبت، طبق قیمت منطقه ای. 5- شرح حقوق عینی ای که برای اشخاص در آن ملک است با تعیین صاحبان حقوق و همچنین، حقوق عینی ای که مستدعی ثبت در املاک مجاور دارد. مطابق ماده 23 آئین نامه قانون ثبت، دهنده اظهارنامه باید اسناد، قبالجات و بنچاق ملک و مدارک راجعه به مالکیت و تصرف خود را به اداره ثبت ارائه دهد تا رونوشت یا خلاصه آن ضمیمه اظهارنامه و در پروند عمل بایگانی شود. اگر دلیل مالکیت منحصر به تصرف است، ادله و نشانیهای تصرف فعلی خود را کتبا به اداره ثبت تسلیم نماید.

تحدید حدود املاک به معنی معین کردن اندازه و حدود اربعه زمین مورد ثبت است؛ چرا که حد به معنی کنار و کناره، ضلع، اندازه و حد فاصل میان دو چیز می باشد و تحدید نیز به معنی حد چیزی را معین کردن می باشد. برای تحدید حدود املاک، بعد از تقاضای ثبت ملک، تقاضاکنندگان ثبت و مجاورین برای روز تعیین حدود، به وسیله اعلان احضار می شوند. این اعلان لااقل 20 روز قبل از تحدید حدود، یک مرتبه در جراید منتشر می شود؛ به علاوه، مطابق نظامنامه وزارت عدلیه، در محل نیز اعلانی منتشر خواهد شد. اگر تقاضاکننده؛ خود یا نماینده اش،  در موقع تحدید حدود، حاضر نباشد، ملک مورد تقاضا با حدود اظهارشده از طرف مجاورین تحدید خواهد شد. هر گاه مجاورین نیز در موقع تحدید حاضر نشوند و به این جهت، حدود ملک تعیین نگردد، اعلان تحدید حدود نسبت به آن ملک تجدید می شود و اگر برای مرتبه دوم نیز تقاضاکننده و مجاورین هیچیک حاضر نشوند و تحدید به عمل نیاید، حق الثبت ملک دو برابر می شود. هر گاه حدود مجاورین از نظر عملیات ثبتی تثبیت و معین باشد، تحدید حدود بدون انتشار آگهی با تبعیت از حدود مجاورین به عمل خواهد آمد و در صورتی که یک یا چند حد ملک مورد تحدید از اموال عمومی مربوط به دولت و شهرداری یا حریم قانونی آنها باشد، تحدید حدود با حضور نمایندگان سازمانهای ذیربط به عمل خواهد آمد و عدم حضور نماینده مزبور مانع انجام تحدید حدود نخواهد شد. مطابق ماده 80 آئین نامه، در اراضی بیاض غیرمحصور که حد فاصل نداشته باشد، باید در اطراف زمین، به عمق نیم گز ( در مقیاس امروز حدود نیم متر ) از طرف مالک پی حفر شود. 

قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26/ 12/ 1310 با اصلاحات بعدی

 

ماده 1- در هر حوزه ابتدائی به اقتضاء اهمیت محل، یک اداره یا دایره ثبت اسناد و املاک تأسیس می شود. ممکن است هر اداره یا دایره دارای شعبی باشد.

ماده 2- مدیران و نمایندگان ثبت و مسئولین دفاتر و صاحبان دفاتر اسناد رسمی جز در محل مأموریت خود، نمی توانند انجام وظیفه نمایند. اقدامات آنها خارج از آن محل، اثر قانونی ندارد.

ماده 3 و 4 و 5- ملغی شده است.

ماده 6- ( اصلاحی مصوب 18/ 10/ 1351 ) برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات، سریعا امور ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه استان، هیئتی به نام هیئت نظارت؛ مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری ( در حال حاضر، به انتخاب رئیس قوه قضائیه )، تشکیل می شود. هیئت مزبور به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضائی استان رسیدگی می نماید. برای این هیئت یک عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزیر دادگستری تعیین خواهد شد.

ماده 7- دفاتر لازم برای ثبت اسناد و املاک و عده و نوع و ترتیب آنها مطابق نظامنامه ای که از طرف وزارت عدلیه تنظیم می شود معین خواهد شد.

ماده 8- مراجعه به دفاتر املاک برای اشخاص ذینفع مطابق مقررات نظامنامه وزارت عدلیه جایز است.

ماده 9- در نقاطی که اداره ثبت موجود است، از تاریخ اجرای این قانون و در سایر نقاط، پس از تشکیل اداره یا دایره ثبت وزارت عدلیه، حوزه هر اداره یا دایره ثبت را به چند ناحیه تقسیم کرده و به ثبت کلیه اموال غیرمنقول واقعه در هر ناحیه اقدام می کند. ( سازمان ثبت اسناد و املاک در اجرای ماده 9 قانون ثبت، اولا حوزه ثبتی را به چند بخش تقسیم می کند و سپس، برای ثبت املاک، مبادرت به انتشار آگهی می نماید و عموم مردم را مطلع می سازد تا برای ثبت املاک خود آماده باشند. در آگهی مذکور، اول، حدود بخشی که املاک آن باید به ثبت برسد مشخص می شود و دوم، تاریخ نشر آگهی و سوم، اعلام این مطلب که از همان روز انتشار آگهی، مقدمات نصب پلاک و توزیع اظهارنامه شروع خواهد شد را درج می نماید. لازم به یادآوری است که قبل از نشر آگهی، مطابق ماده 9، پس از تأسیس اداره ثبت دفاتر، توزیع اظهارنامه و دفاتر و لوازم دیگر؛ از قبیل پلاک و وسائل نصب آن تهیه می گردد تا نماینده ثبت در محل حاضر و شروع به شماره گذاری و نصب پلاک نماید. از جمله مقدماتی که قبل از نشر آگهی، لازم است برای حفظ حقوق موقوفات انجام گردد این است که سازمان ثبت مطابق ماده 25 آئین نامه قانون ثبت، مراتب را به اداره اوقاف اعلام می دارد تا نماینده اداره مذکور نیز در مورد ثبت موقوفات اقدام نماید.

ماده 10- در تاریخ معین شده در ماده 9 قانون ثبت، آگهی دیگری به عنوان آگهی مقدماتی منتشر می شود که این آگهی در سه نوبت ظرف 30 روز، در جراید کثیرالانتشار درج می شود؛ یعنی روز اول و روز پانزدهم و روز سی ام منتشر می گردد. در آگهی مذکور، چهار مورد ذکر می شود: 1- حدود ناحیه ای که باید به ثبت برسد درج می شود. 2- در آگهی قید می شود که از نوبت اول انتشار آگهی، عملیات مقدماتی ثبت؛ از قبیل شماره گذاری املاک، نصب پلاک و توزیع اظهارنامه شروع خواهد شد. 3- به کسانی که حق ثبت دارند اخطار می شود که ظرف 60 روز از نشر اولین آگهی، اظهارنامه ثبتی را تکمیل و تسلیم اداره ثبت نمایند. 4- در آگهی تذکر داده می شود چنانچه اشخاص نسبت به ثبت ملک خود اقدام نکنند، ملک آنان به عنوان مجهول المالک آگهی می گردد. مجهول المالک از نظر قانون ثبت، غیر از مجهول المالک در قاننون مدنی و قوانین دیگر است. در قانون مدنی، مجهول المالک به معنای لغوی کلمه استعمال شده و عبارت از مالی است که صاحب آن معلوم نباشد؛ چه آن مال منقول باشد و چه غیرمنقول؛ اما با توجه به ماده 139 و ماده 51 آئین نامه اجرائی، مجهول المالک از نظر ثبتی، ملک غیرمنقولی است که ظرف مهلت مقرر درخواست آن نشده باشد؛ هر چند که مالک آن معلوم و مشخص باشد. ممکن است مالی از نظر ثبتی مجهول المالک باشد؛ اما از نظر قانون مدنی، مجهول المالک نباشد؛ مانند مال غیرمنقولی که مالک آن معلوم باشد؛ اما در ظرف مهلت مقرر، درخواست ثبت آن را نکرده باشد.

بر اساس ماده 142 الحاقیه قانون ثبت، نسبت به املاک مجهول المالک و املاکی که درباره آنها تقاضای ثبت نشده یا به ثبت نرسیده باشد و در اجرای قانون اصلاحات ارضی به زارعین واگذار شده یا بشود احتیاج به تقاضای ثبت از طرف منتقل الیه ندارد. ثبت محل مکلف است بر طبق انتقالاتی که واقع شده یا می شود، پرونده ای به نام هر یک از خریداران تشکیل داده و اعم از اینکه ملک به صورت مشاع یا مفروز به زارع منتقل شده باشد، بدون انتشار آگهیهای نوبتی، حصه متصرفی زارع را تحدید و به صدور سند مالکیت آن اقدام نماید. این عملیات از پرداخت هر گونه حق الثبت و هزینه مقدماتی و بهای سند مالکیت و سایر هزینه های مربوط معاف می باشد. همچنین، درخواست ثبت اعیان احداث شده بر روی زمینی که قبلا ثبت شده و طبق سند رسمی، مالک به دیگری اجازه احداث اعیان در آن داده است برابر ماده 104 مکرر آئین نامه قانون ثبت، نیازی به تکمیل اظهارنامه ثبتی ندارد.

مأمور اداره ثبت پس از انتشار آگهی موضوع ماده 10، در محلی که برای ثبت املاک آن معین و اعلام شده است، حاضر شده و به ترتیب، املاک را شماره گذاری و پلاک مخصوصی روی آنها نصب می نماید. مأمور مذکور برای هر یک از املاک؛ اعم از شهری یا روستائی یا زراعی شش دانگی، یک شماره در نظر گرفته و برای اعیانی؛ اعم از خانه و دکانهای مستقل شش دانگی، نیز شماره ای مستقل در نظر گرفته و روی ملک نصب می نماید که این شماره را شماره اصلی می نامند. چنانچه هر یک از مزارع و اراضی فوق به قطعات مفروزی تقسیم شود، برای هر یک از اعیانی یا قطعات افرازی، یک شماره فرعی منظور می گردد؛ مثلا اگر شماره اصلی ملک 4 باشد، قطعات مفروزه به ترتیب 1 فرعی از 4 اصلی، 2 فرعی از 4 اصلی و ... شماره گذاری می شوند. اگر شماره های فرعی مجددا تقسیم گردد، برای آنها نیز شماره های فرعی در نظر گرفته می شود؛ مثلا اگر شماره اصلی 4 فوق به چند قسمت تقسیم گردد و سپس، شماره 3 فرعی مجددا به چند قطعه تقسیم شود، آخرین شماره فرعی برای پلاک جدید در نظر گرفته می شود و از آخرین شماره شروع می شود؛ مثلا گفته می شود پلاک شماره 11 فرعی از 3 فرعی از 4 اصلی بخش ... . شماره ملک را که به شرح فوق تعیین می گردد بر روی قطعه ای فلزی حک نموده و بر روی ملک نصب می نمایند که شماره همین پلاک پس از ثبت ملک، در دفترچه مالکیت نیز قید می گردد.