موقوفه چیست و اداره آن با چه کسی و چگونه است؟

 

مطابق ماده 55 قانون مدنی، وقف عبارت است از اینکه عین مال حبس و منافع آن تسبیل شود. کسی که مال خود وقف می کند واقف نامیده می شود. واقف با عمل به وقف، عین مال خود را حبس می نماید؛ یعنی اینکه عین مال دیگر قابل خرید و فروش و واگذاری نیست و اشخاصی که واقف معین می نماید می توانند از منافع و درآمد حاصل از عین مال استفاده نمایند. وقف بر دو نوع است: 1- وقف خاص: چنانچه موقوف علیهم؛ یعنی کسانی که حق دارند از منافع وقف بهره ببرند، محصور و معین باشند؛ مثل وقف بر اولاد، این وقف را وقف خاص می نامند. 2- وقف عام: چنانچه موقوف علیهم غیرمحصور یا وقف بر مصالح عامه باشد، این وقف را وقف عام می گویند. در وقف خاص، پس از ایجاب از طرف واقف، قبول طبقه اول شرط است و در وقف عام، قبول حاکم. برای تحقق وقف، باید واقف به هر لفظی آن را قبول کند که صراحتا دلالت بر وقف مال می کند و هم قبول کند کسی را که وقف به نفع او صورت گرفته یا اداره و سازمان مربوطه را. مالی را می توان وقف کرد که با استفاده از آن، اصل مال از بین نرود. بنابراین، اموال خوراکی یا مصرفی را نمی توان وقف نمو. وقف برای مدت نامحدود است. پس نمی توان برای آن زمان تعیین نمود.

اداره امور موقوفه با متولی ای است که از جانب واقف معین می گردد. واقف می تواند تولیت؛ یعنی اداره کردن امور موقوفه، را مادام الحیات یا برای مدت معینی، برای خود قرار دهد و نیز می تواند متولی دیگری را معین نماید. اداره موقوفات خاص تا زمانی که متولی نداشته یا مجهول التولیه باشد و موقوفات عام با سازمان اوقاف است. فروش مال وقف ممنوع است؛ مگر در سه مورد: 1- خراب شدن مال موقوفه. 2- ترس از خراب شدن مال به حدی که امکان بازسازی آن نباشد. 3- اختلاف بین موقوف علیهم به حدی شدید و جدی باشد که احتمال قتل و خونریزی داده شود. هر گاه موقوفه خراب یا در شرف خرابی باشد یا مسلوب المنفعه گردد، تبدیل به احسن یا فروخته می شود و آن چه که مورد نظر واقف بوده به نحو دیگری عمل می گردد. برای تبدیل موقوفه، اخذ مجوز از سازمان اوقاف و امور خیریه ضروری است. چنانچه موقوفه اجاره داده شده و مجوز ساخت به مستأجر داده شود، بنائی که در ملک ساخته می شود متعلق به سازنده آن می باشد. فرض کنیم موقوفه زمین کشاورزی بوده که به علت واقع شدن در شهر، دیگر قابل کشت و زرع نباشد و با تغییر کاربری از کشاورزی به مسکونی، قصد احداث ساختمان در آن داشته باشیم. اگر کسی حاضر گردد با هزینه شخصی در آن بنائی مطابق مقررات بسازد، بنای ساخته شده ( اعیانی ) متعلق به شخص سازنده و عرصه متعلق به موقوفه خواهد بود و سازنده بابت ساخت در زمین مذکور، اول باید وجهی به عنوان پذیره به متولی بپردازد تا مجوز ساخت به وی داده شود و پس از ساخت بنا، سازنده مالک اعیان خواهد شد و می تواند پس از اخذ پایان کار، سند اعیانی اخذ نماید؛ لکن بابت قرار گرفتن بنای احداثی بر روی عرصه موقوفه، می بایست اجاره ای به متولی موقوفه بپردازد که این اجاره مانند هر اجاره دیگری مرتبا تمدید می شود و مطابق نرخ روز، مال الاجاره از صاحب اعیانی به نفع موقوفه اخذ خواهد شد.

طبق ماده 27 قانون ثبت و مواد 25، 32 و 35 آئین نامه قانون ثبت املاک، درخواست ثبت موقوفات بر عهده متولی آنهاست و از این جهت، فرقی بین وقف عام و خاص نیست. در نهایت، در مورد موقوفات عام المنفعه، متولی باید ظرف 30 روز از تاریخ نشر اولین آگهی مقدماتی ( آگهی ماده 10 قانون ثبت )، درخواست ثبت نماید؛ وگرنه اداره اوقاف درخواست ثبت خواهد کرد و طبق ماده 39 آئین نامه مذکور که ناظر به ماده 31 قانون ثبت است، عنوان درخواست کننده ثبت موقوفه، « متصدی » یا « مدعی تولیت » قید می شود؛ نه « متولی »؛ زیرا اداره ثبت مرجع تشخیص متولی نیست و ثبت ملک به عنوان موقوفه هم مثبت تولیت متقاضی نمی باشد. در مورد موقوفات خاص، هر یک از موقوف علیهم نیز؛ علاوه بر متولی، حق درخواست ثبت دارند. 

حقوق عینی مالک چه هستند؟

 

عین به مالی گفته می شود که در خارج موجود می باشد و به وسیله حس لامسه می توان آن را لمس نمود؛ مانند میز، کمد، خانه، باغ و ... . هنگامی که شخص مالک عین است، برای او سه حق متصور است که عبارت هستند از: 1- حق مالکیت: حق مالکیت از جمله اقتدارات مالک است که به اعتبار آن، می تواند همه گونه تصرف در ملک خود بنماید و از منافع آن بهره مند گردد. منافع عبارت از آن چیزی است که از اعیان ( جمع عین ) استفاده و به تدریج، حاصل می گردد؛ مثل میوه درخت، سکونت در خانه، استفاده از شیر حیوانات اهلی و ... . 2- حق انتفاع: این حق شامل حق عمری، رقبی و سکنی می باشد که از جمله حقوق مالکین ملک است که می توانند هنگام انتقال ملک به دیگری، حقوقی را برای خود یا منتفع یا شخص ثالث حبس نمایند و از آن استفاده کنند. چنانچه این حق استفاده از منافع ملک برای مدت عمر و تا زمانی که منتفع زنده است باشد، به آن حق عمری می گویند. اگر مالک منافع را برای مدت معینی ؛ مثلا 5 سال، برای خود یا دیگری در نظر بگیرد، به آن حق رقبی می گویند و اگر الزاما این حقوق برای سکونت باشد، به آن حق سکنی گفته می شود. 3- حق ارتفاق: ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری، هنگامی که شخص بخواهد از ملک دیگری برای اینکه بتواند کمال استفاده را از ملک خود داشته باشد، استفاده کند؛ مانند حق عبور و حق مجرا. کسانی که مدعی حق ارتفاق در ملک مورد تقاضای ثبت می باشند یا بر حق ارتفاقی که متقاضی ثبت در ملک آنان برای خود قائل شده است اعتراض داشته باشند می توانند مطابق ماده 20 قانون ثبت، ظرف مدت 30 روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تعیین حدود، بر آن اعتراض کنند. در اعتراض به حق ارتفاق، مجاورت شرط نیست؛ چون این حق ممکن است نسبت به املاک غیرمجاور باشد؛ مثلا هنگامی که مجرای آب، چاه یا امثال آن از سرچشمه قنات یا چاه از زمینهای متعددی عبور کند تا به ملک مورد نظر برسد. در این حالت، حق مجرا از زمینهای غیرمجاور متصور است. مطابق ماده 23 قانون ثبت، ثبت ملک به حقوق کسانی که در آن ملک، مجرای آب، چاه یا قنات دارند - اعم از بایر یا دایر - به هیچ صورت خللی وارد نمی آورد. 

تعریف اموال منقول و اموال غیرمنقول

 

ماده 9 قانون ثبت، اموال غیرمنقول را شایسته ثبت دانسته است؛ هر چند برخی از اموال منقول نیز لزوما به ثبت می رسند؛ مانند اتومبیل، کشتی و برخی محلهای مسکونی ای که بر روی قایقها ساخته می شوند. شناسائی اموال منقول از اموال غیرمنقول کار ساده ای نیست و برای آگاهی و شناخت اموال مذکور، بهتر است از متون قانونی استفاده کنیم. قانون مدنی در مواد 11 الی 22، انواع اموال منقول و غیرمنقول را معرفی و مشخص نموده و به طور جداگانه در مورد ثبت این اموال تعیین تکلیف نموده است.

اموال غیرمنقول: ماده 12 قانون مدنی، مال غیرمنقول را چنین تعریف کرده است: « مال غیرمنقول آن است که نتوان آن را از محلی به محلی دیگر نقل نمود؛ اعم از اینکه استقرار آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن نشود. » و در همین مبحث، اموال غیرمنقول را برشمرده که شامل: اراضی، ابنیه، آسیا و هر آن چه که در بنا منصوب است و عرفا جزء بنا محسوب می شود، آئینه، پرده نقاشی، مجسمه در صورتی که در بنا یا زمین به کار رفته باشد، ثمره و حاصل تا زمانی که چیده یا درو نشده باشد، مطلق اشجار و شاخه های آنها، نهال و قلمه تا زمانی که بریده یا کنده نشده باشند و امثال آنها که برای شناختنشان باید به مواد مذکور در فوق مراجعه شود.

مال منقول: ماده 19 قانون مدنی، مال منقول را چنین تعریف کرده است: « اشیائی که نقل آنها از محلی به محلی دیگر ممکن باشد؛ بدون اینکه به خود یا محل آنها خرابی وارد آید، منقول هستند. » از جمله اشیاء منقول می توان به انواع کشتیها، قایقها، مصالح بنائی؛ از قبیل سنگ، آجر و ... تا زمانی که در بنا به کار نرفته باشند و کلیه دیون؛ از قبیل قرض، ثمن مبیع و مال الاجاره عین مستأجره، اشاره کرد. 

بنچاق چیست؟

 

در گذشته، بنچاق به سندی عادی که قبل از تصویب قانون ثبت نوشته می شد اطلاق می گردید. این سند معمولا توسط کاتبین و اشخاص باسواد نوشته می شد و توسط معتمدین و علمای دینی مهر و امضاء می گردید و اشخاص برای اثبات مالکیت خود، به آن استناد می کردند. بعد از اجرای قانون ثبت، بنچاق به سندی گفته می شود که پس از نقل و انتقال ملک، توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم می گردد و حاوی تمام جزئیات و متعلقات و مشخصات ملک می باشد؛ مانند قید شماره های مربوط به آب، برق، تلفن و ...، و مطالبی در بنچاق نوشته می شود که در دفترچه مالکیت نیست و برای دسترسی به مشخصات ملک، بهتر است در هنگام انجام معامله، محتویات بنچاق مورد مطالعه و بررسی قرار گیرد. 

مزایای سند رسمی نسبت به سند عادی

 

مزایای سند رسمی نسبت به سند عادی عبارتند از: 1- اسناد رسمی لازم الاجراء می باشند. 2- محتویات سند رسمی قابل تردید و انکار نیستند. 3- نسبت به سند رسمی تنها می شود ادعای جعل کرد. در نتیجه، سند عادی لازم الاجراء نیست و چنانچه ادعائی نسبت به آن مطرح گردد، زمانی قابلیت اجراء پیدا می کند که در یکی از محاکم دادگستری مطرح و پس از طی تشریفات قانونی و پس از صدور رأی نهائی، منجر به صدور اجرائیه گردد؛ در حالیکه برای اجرای اسناد رسمی، نیازی به این تشریفات و معطل شدن تا صدور حکم نیست و به محض مراجعه به اجرای ثبت، اجرائیه صادر و اقدام قانونی معمول می گردد. اسناد رسمی مشمول تعریف قانون مدنی؛ مانند شناسنامه، گواهینامه رانندگی و سایر اسناد رسمی ای که توسط مأمورین دولت تنظیم می شوند، قابل طرح در هیئت نظارت یا لازم الاجراء نمی باشند.