قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/ 8/ 1357 هجری شمسی

 

ماده اول - افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است؛ اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن، واقع شده است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات، ملک مورد تقاضا را افراز می نماید. تبصره - نسبت به ملک مشاعی که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده است تا زمانی که رفع تعارض نشده، اقدام به افراز نخواهد شد.

ماده دوم - تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک، است. مهلت اعتراض 10 روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می باشد. دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی را صادر خواهد نمود. حکم دادگاه قابل شکایت فرجامی است.

ماده سوم - هزینه تفکیک مقرر در ماده 150 قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک، در موقع تصمیم قطعی بر افراز، به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد.

ماده چهارم - ملکی که به موجب تصمیم قطعی، غیر قابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هر یک از شرکاء، به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

ماده پنجم - ترتیب رسیدگی واحد ثبتی و ابلاغ اوراق و ترتیب فروش املاک غیر قابل افراز و تقسیم وجوه حاصل بین شرکاء و به طور کلی، مقررات اجرائی این قانون طبق آئین نامه ای خواهد بود که به تصویب وزارت دادگستری می رسد.

ماده ششم - پرونده های افرازی که در تاریخ اجرای این قانون، در دادگاهها مطرح می باشد کماکان مورد رسیدگی و صدور حکم قرار می گیرد؛ ولی اگر خواهان افراز بخواهد دعوی خود را در واحد ثبتی مطرح کند، باید دعوی سابق را از دادگاه استرداد نماید. 

افراز ملک مشاع به چه صورت است؟

 

کلمه « مشاع » که لغتی عربی است به معنی « بخش ناکرده »، ملکی است مشترک بین دو یا چند نفر. این حالت اجتماع و آمیختگی را اشاعه، هر یک از مالکین را شریک و نفس عمل را شرکت می نامند. طبق ماده 571 قانون مدنی، شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه. شرکت طبق ماده 572 قانون مدنی، یا اختیاری است یا قهری. شرکت اختیاری یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل می شود یا در نتیجه عمل شرکاء؛ از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاعا در ازاء عمل چند نفر؛ مثل خرید سه دانگ از ملکی شش دانگی که طرفین به میزان سه دانگ مشاع شریک می شوند. شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجه آمیختن یا ارث حاصل می شود. طبق ماده 589 قانون مدنی، هر شریک المال می تواند هر وقت که بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید؛ مگر در مواردی که به موجب قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی، ملتزم به عدم تقسیم شده باشند.

افراز عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء یا به عبارتی دیگر، تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان. اگر جریان ثبتی خاتمه یافته باشد، مرجع رسیدگی به درخواست افراز اداره ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم آن ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ، قابل اعتراض در دادگاه عمومی است. اگر جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد، مرجع رسیدگی به درخواست افراز دادگاه عمومی است. صدور سند مالکیت نشان دهنده ختم عملیات ثبتی است و در هر حال، رأی دادگاه قابل تجدید نظر می باشد. در صورت عدم تفاهم مالکین مشاعی و درخواست هر یک از شرکاء، در صورت غیر قابل افراز بودن ملک، مطابق قانون فروش املاک مشاع، ملک از طریق مزایده به فروش گذاشته می شود و وجه حاصله بین شرکاء به قدرالسهم، تقسیم می شود. دستور فروش از طرف دادگاه صادر می شود. 

تفکیک چیست؟

 

تفکیک در عرف ثبتی، عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر؛ مثلا قطعه زمینی است به مساحت 5 هزار متر که مالک یا مالکین آن تصمیم دارند آن را به قطعات 200 متری تقسیم نمایند. اگر این تقسیم صورت بگیرد، گفته می شود که آن زمین به قطعات 200 متری تفکیک شده است. در تفکیک، لازم نیست که ملک غیرمنقول مشاع باشد؛ یعنی یک نفر که مالک شش دانگ زمین بزرگی است می تواند آن را به قطعات کوچکتر تفکیک و تقسیم کند؛ همان طور که اگر چند نفر مالک آن باشند، می توانند آن را تفکیک کنند. اگر ملک مشترک و مشاعی تفکیک شود، حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود؛ یعنی پس از تفکیک نیز شرکاء در هر قطعه ای نسبت به سهم خود مالکیت دارند. به طور مثال، اگر زمینی به مساحت 5 هزار متر مربع بین دو نفر به طور مساوی، مشترک باشد و آن زمین به 10 قطعه 500 متری تفکیک گردد، هر یک از شرکاء مالک سه دانگ در هر قطعه خواهند بود. 

مواردی که با حکم دادگاه، سند مالکیت ابطال یا اصلاح می شود!

 

هر گاه ملکی بر خلاف قانون به ثبت رسیده باشد، ذینفع می تواند به دادگاه حقوقی صلاحیتدار دادخواست بدهد و ابطال ثبت و سند مالکیت را از دادگاه بخواهد. در این صورت، دادگاه پس از رسیدگی و احراز صحت دعوی، حکم بر ابطال ثبت و سند مالکیت می دهد؛ به طور مثال، اگر در مواردی که انتشار آگهی نوبتی لازم است، بدون انتشار آگهی آن، ملکی به نام متقاضی ثبت و سند مالکیت آن صادر شود، چون این ثبت مطابق قانون نیست و با عدم انتشار آگهی، حق اعتراض کسانی که می توانسته اند بر آن اعتراض کنند ضایع شده است، مدعی یا مدعیان حق می توانند در دادگاه، اقامه دعوی نموده و احقاق حق و ابطال ثبت غیرقانونی را تقاضا نمایند. رسیدگی دادگاه و دادن رأی بر ابطال سند مخالف قانون در این موارد، مخالفتی با ماده 22 قانون ثبت ندارد. بر اساس ماده مذکور همینکه ملکی مطابق قانون، در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده باشد مالک خواهد شناخت و مفهوم آن این است که اگر ملک مطابق قانون به ثبت نرسیده باشد، دیگران می توانند ادعای حق در مورد آن بنمایند و دادگاهها ممنوع از رسیدگی به آن دعاوی نیستند. هیئت عمومی دیوان عالی کشور در رأی شماره 1653-10/ 5/ 40، در این مورد، چنین اظهار نظر کرده است: « ماده 22 قانون ثبت ناظر به ملکی است که مطابق قانون، در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و همچنین، انتقالی که موافق قانون انجام یافته باشد و در موردی که دعوی قانونی نبودن فروش ملک است، دعوی قابل استماع است؛ زیرا قانونا بیعی که صحیحا واقع نشده باشد آثاری از قبیل مالکیت خریدار نسبت به مبیع و تعلق ثمن به فروشنده مترتب نمی باشد. » 

مواردی که اداره ثبت رأسا اقدام به بطلان سند مالکیت می کند!

 

در موارد زیر، قانون رأسا بطلان سند مالکیت را به اداره ثبت محول کرده است: 1- در موردی که دو سند مالکیت معارض صادر شود، بنا به دستور بند دوم از ماده سوم قانون اصلاحی قانون ثبت، به شرح زیر عمل می شود: اگر دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که طبق مقررات آئین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت 2 ماه از تاریخ ابلاغ، به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم نکرده و رسید نگیرد و دارنده سند مالکیت مقدم گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه در مدت مزبور، تقدیم اداره ثبت نماید، اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملک قید می کند و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد کرد و سند ابطال خواهد شد. 2- ماده واحده قانون راجع به اراضی دولت، شهرداریها، اوقاف و بانکها مصوب 1355 هجری شمسی نیز از ابطال سند مالکیت اراضی متعلق به اشخاص مذکور بحث کرده است؛ هر چند که سند مالکیت به نام متجاوزین به این اراضی صادر شده باشد. 3- ماده 1 قانون ملی شدن جنگلها مصوب 27/ 10/ 1341 هجری شمسی می گوید از تاریخ تصویب این تصویب نامه قانونی، عرصه و اعیانی کلیه جنگلها، مراتع، بیشه های طبیعی و اراضی جنگلی کشور جزء اموال عمومی محسوب و متعلق به دولت است؛ ولو اینکه پیش از این تاریخ، افراد آنها را متصرف شده باشند و سند مالکیت گرفته باشند. 4- بر اساس تبصره 6 ماده 96 قانون اصلاح پاره ای از موارد و الحاق مواد جدید به قانون شهرداری سال 1334 هجری شمسی مصوب 27/ 11/ 1345 هجری شمسی، اراضی کوچه های عمومی، میدانها، خیابانها و به طور کلی، معابر، بستر رودخانه ها و نهرها، مجاری فاضلاب شهرها، باغهای عمومی، گورستانهای عمومی و درختهای معابر عمومی واقع در محدوده هر شهر که مورد استفاده عموم است ملک عمومی محسوب و در مالکیت شهرداری است. از این تبصره مشخص می شود که اگر هم اشخاصی سند مالکیت این اراضی را گرفته باشند، به آن اسناد اعتباری نیست. 5- ماده 2 قانون اراضی مستحدث و ساحلی مصوب 29/ 4/ 1354 هجری شمسی، از اراضی ساحلی و مستحدث حریم آنها بحث کرده و سپس، ماده 7 همان قانون گفته است که حریم منابع مندرج در ماده 2 قابل تملک و تصرف خصوصی نیست؛ ولو آنکه متصرفین این قبیل اراضی اسناد مالکیت گرفته باشند. در تبصره 1 ماده سوم قانون اراضی مستحدث و ساحلی نیز چنین آمده است: « اراضی مستحدث دریای خزر که از طرف اشخاص تقاضای ثبت شده و تا تاریخ 13/ 7/ 1342 هجری شمسی، ملک به نام آنها در دفتر املاک به ثبت رسیده یا حکم قطعی مالکیت به نفع اشخاص تا تاریخ مذکور، صادر شده باشد از مقررات این ماده مستثنی هستند. » ماده 3 همین قانون می گوید که کلیه اراضی مستحدث کشور متعلق به دولت است و اشخاص حق تقاضای ثبت آنها را ندارند و در صورتی که نسبت به اراضی مذکور درخواست ثبت شده باشد، آن درخواست باطل و ادارات ثبت محل مکلفند تقاضای ثبت اراضی مزبور را از وزارت کشاورزی و منابع طبیعی یا سایر سازمانهای دولتی که در آنها تصرفاتی دارند با تأیید وزارت کشاورزی و منابع طبیعی بپذیرند.