تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها طبق قانون حفظ کاربری این گونه اراضی مصوب 31/ 4/ 1374 هجری شمسی

 

ماده 1- به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهره وری آنها، از تاریخ تصویب این قانون، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها؛ جز در موارد ضروری، ممنوع می باشد. تبصره 1- در موارد ضروری، تغییر کاربری اراضی و باغها به عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارتخانه های کشاورزی و مسکن و شهرسازی، جهاد سازندگی، سازمان حفاظت از محیط زیست و استانداری که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می شود محول می گردد. تصمیمات کمیسیون مزبور که واجد آرای اکثریت اعضاء باشد معتبر خواهد بود و این کمیسیون مؤظف است ظرف مدت 2ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام، نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید. تبصره 2- مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها، وزارت کشاورزی است و تغییر کاربری اراضی موضوع این قانون در روستاها، طبق ضوابطی که وزارت کشاورزی تعیین خواهد کرد، مجاز می باشد. تبصره 3- ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی مکلفند در موارد تفکیک اراضی زراعی و باغها و تغییر کاربری آنها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها، از وزارت کشاورزی استعلام و نظر وزارت مذکور را اعمال نمایند.

ماده 2- در مواردی که به اراضی زراعی و باغها طبق مقررات این قانون، مجوز تغییر کاربری داده شود، 80 درصد قیمت روز اراضی و باغهای مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری، بابت عوارض، از مالکین وصول و به خزانه داری کل کشور واریز می شود. نحوه تقویم ارزش اراضی موضوع این قانون توسط وزارت امور اقتصادی و دارائی تعیین و به تصویب هیئت وزیران خواهد رسید. تبصره 1- تغییر کاربری زمین زراعی و باغ برای سکونت شخصی مالکین کم بضاعت، در مساحت کوچک طبق ضوابط و تعاریفی که در وزارت کشاورزی مشخص می نماید و همچنین، سایر نیازهای بخش کشاورزی و دامی مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود. تبصره 2- وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است جهات توسعه شهرها و شهرکها ( متصل و منفصل ) را حتی المقدور در خارج از اراضی زراعی و باغها طراحی کند و از اراضی غیرزراعی و غیر قابل کشاورزی استفاده نماید و تغییر کاربری اراضی زراعی و باغهای موجود داخل محدود قانونی شهرها را به حداقل برساند.

ماده 3- مالکین و متصرفین اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز، اراضی زراعی و باغها را تغییر کاربری دهند علاوه بر الزام به پرداخت عوارض موضوع ماده 2، به پرداخت جزای نقدی تا سه برابر بهای اراضی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد. در صورت تکرار جرم، علاوه بر مجازات مذکور، به حبس از 1 ماه تا 6 ماه محکوم خواهند شد. وزارت کشاورزی مؤظف است پرونده های متخلفین از این قانون را به مراجع قضائی ارسال کند تا مراجع مذکور دستور توقیف عملیات مربوط به موارد مذکور در این قانون را صادر و در خارج از نوبت، رسیدگی و بر اساس ضوابط مربوطه، حکم قطعی صادر نمایند. تبصره 1- سازمانها، مؤسسات و شرکتهای دولتی، شهرداریها، نهادهای عمومی و شرکتها و مؤسسات دولتی که شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام است نیز مشمول مقررات این قانون می باشد. تبصره 2- هر یک از کارکنان دولت، شهرداریها و نهادها که در اجرای این قانون، به تشخیص دادگاه صالحه، تخطی نموده باشند به جزای نقدی تا سه برابر بهای اراضی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید و در صورت تکرار، علاوه بر جریمه مذکور، به انفصال دائم از خدمات دولتی و شهرداریها محکوم خواهند شد. سردفتران متخلف نیز به 6 ماه تا 2 سال تعلیق از خدمت محکوم خواهند شد. 

لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاک مصوب 27/ 9/ 1358 هجری شمسی

 

ماده واحده - در دعاوی راجع به رفع تجاوز و قلع ابنیه و مستحدثات غیرمجاز در املاک مجاور، هر گاه محرز شود که طرف دعوی یا ایادی قبلی او قصد تجاوز نداشته و در اثر اشتباه در محاسبه ابعاد یا تشخیص موقع طبیعی ملک یا پیاده کردن نقشه ثبتی یا علل دیگری که ایجادکننده بنا یا مستحدثات از آن بی اطلاع بوده، تجاوز واقع شده است و میزان ضرر مالک هم، با مقایسه با خساراتی که از خلع ید و قلع بنا و مستحدثات متوجه طرف می شود به نظر دادگاه، نسبتا جزئی باشد، در صورتی که طرف دعوی قیمت اراضی مورد تجاوز را طبق نظر کارشناس منتخب دادگاه، تودیع نماید، دادگاه حکم به پرداخت قیمت اراضی و کلیه خسارات وارده و اصلاح اسناد مالکیت طرفین دعوی می دهد. در غیر این صورت، حکم به خلع ید و قلع بنا و مستحدثات غیرمجاز خواهد شد. تبصره 1- منظور از قیمت اراضی در این ماده بالاترین قیمت آن از تاریخ تجاوز تا تاریخ صدور حکم، خواهد بود. تبصره 2- در صورتی که تجاوز به اراضی مجاور موجب کسر قیمت باقیمانده آن نیز بشود، در احتساب ضرر مالک اراضی، منظور خواهد شد. تبصره 3- مقررات این قانون نسبت به دعاوی مطروحه ای که تا تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون، به حکم قطعی منتهی نشده لازم الرعایه است و هر گاه حکم قطعی صادر شده و هنوز اجراء نشده باشد، ذینفع می تواند با استناد به این قانون، ظرف مدت 2 ماه از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون، تقاضای اعاده دادرسی کند. 

طریقه ثبت املاکی که با وجود سند عادی، به واسطه موانع قانونی، امکان تنظیم سند برای آنها نیست!

 

بر اساس ماده 147 اصلاحی 21/ 6/ 1370 هجری شمسی، برای تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ 1/ 1/ 1370 هجری شمسی، بر روی زمینهائی ایجاد نموده اند که به واسطه موانع قانونی، تنظیم سند رسمی برای آنها میسور نبوده است و همچنین، تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغات؛ اعم از شهری، غیرشهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن، که مورد بهره برداری متصرفین است و اشخاص تا تاریخ فوق خریداری نموده اند و به واسطه موانع قانونی، تنظیم سند یا صدور مالکیت برای آنها میسور نبوده است، به شرح زیر تعیین تکلیف می شود:

در بند 6 ماده 147 اصلاحی قانون ثبت مصوب سال 1370 هجری شمسی، چنین آمده است: در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی، تقاضای سند رسمی دارد، موضوع به هیئت حل اختلاف موضوع ماده 2 این قانون ارجاع می شود. هیئت رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی، مراتب را به اداره ثبت اعلام می کند تا در دو نوبت به فاصله 15 روز، به نحو مقتضی آگهی نماید. در صورتی که ظرف 2 ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی، اعتراضی واصل شود، معترض به دادگاه صالح هدایت می شود و اقدامات ثبت مؤکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود. چنانچه اعتراضی نرسد، اداره ثبت طبق مقررات، سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود. بنابراین، طبق بند مذکور، با وجود صدور سند مالکیت، متضرر می تواند به دادگاه دادخواست بدهد و ابطال آن را درخواست کند. 

تقسیم مال مشترک متفاوت از تفکیک و افراز است!

 

تقسیم عبارت است از تفکیک، افراز و مانند آن. به طور مثال، هر گاه کسی فوت کند، ترکه وی بین ورثه تقسیم می شود و این ترکه شامل منقول و غیرمنقول می شود و در این مورد، تقسیم ترکه به کار برده می شود؛ نه افراز و نه تفکیک. 

آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذر ماه سال 1357 هجری شمسی

 

ماده 1- مسئول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده است، رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع می نماید.

ماده 2- نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک، وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن؛ اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می باشد یا نه، اعلام نظر نموده و پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می رساند.

ماده 3- پس از تأیید اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نمی باشد، مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت مأموریت می دهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکاء و نماینده ثبت، محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان، نقشه ملک مورد افراز را ترسیم و به امضاء نماینده ثبت و کلیه شرکای حاضر می رساند.

ماده 4- نقشه بردار مکلف است پس از ترسیم نقشه به طوری که در تفکیک معمول است، حدود، مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی را نیز تعیین، در صورتمجلس منعکس و به امضای نماینده ثبت و شرکای حاضر رسانیده و به مسئول واحد ثبتی تسلیم نماید.

ماده 5- مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورتمجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می نماید.

ماده 6- تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه افرازی - در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود - به کلیه شرکاء ابلاغ می شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند، وفق ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع، به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم نمایند. طریقه ابلاغ مطابق مقررات ابلاغ در آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء می باشد.

ماده 7- رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان، تابع مقررات دادرسی اختصاری است.

ماده 8- اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.

ماده 9- در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء، دستور فروش آن را به دایره اجرای دادگاه خواهد داد. مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول، اقدام می نماید.

ماده 10- وجوه حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرائی، طبق دستور دادگاه شهرستان، بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.