سند مالکیت معارض

 

اگر در مورد ملکی دو سند مالکیت صادر شود که معارض هم باشند؛ خواه تعارض نسبت به اصل ملک باشد و خواه نسبت به حدود یا ارتفاق آن، سند مالکیتی که ثبت آن مؤخر است سند مالکیت معارض نامیده می شود. اگر دو سند مالکیت متفاوت در یک روز صادر شود، آن سندی که شماره ثبت آن بیشتر است و مؤخر الثبت می باشد سند معارض خواهد بود. دارنده سند مالکیت معارض باید از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به او تا 2 ماه، به دادگاه حقوقی ذیصلاح دادخواست تقدیم و درخواست ابطال سند مالکیت مقدم الصدور را بنماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت مربوطه تسلیم و رسید اخذ کند؛ وگرنه در صورتی که دارنده سند مالکیت مقدم الصدور ظرف همان مدت، گواهی عدم تسلیم دادخواست را تسلیم اداره ثبت نماید، اداره ثبت سند معارض را ابطال خواهد کرد.

بر اساس ماده 6 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی، دارنده سند مالکیت معارض باید تا زمانی که حکم نهائی بر ابطال سند مالکیت مقدم الصدور صادر نشده است، از معامله نسبت به مورد سند معارض خودداری کند و در صورت تخلف، چنانچه حکم نهائی بر بطلان آن صادر شود یا 2 ماه مدت مراجعه به دادگاه منقضی شود و ظرف آن مدت، به دادگاه مراجعه نکرده باشد، به جریمه نقدی معادل 1 برابر بهای ملک مورد معامله محکوم خواهد شد. پس، سند مالکیت معارض تا زمانی که حکم نهائی بر صحت آن صادر نگردیده است، بدون اعتبار و انجام معامله نسبت به مورد آن ممنوع است؛ اما سند مالکیت مقدم الصدور تا موقعی که به حکم نهائی دادگاه ابطال نشده است، معتبر شناخته می شود و همان طور که گفته شد، انجام معامله نسبت به مورد آن با قید صدور سند مالکیت معارض در متن سند معامله، بلااشکال است. 

مقررات کیفری تجاوز به اراضی مستحدث و ساحلی

 

بر اساس ماده 11 قانون ثبت، هر کس به قصد تصرف اراضی مستحدث و ساحلی متعلق به دولت و حریم دریا، دریاچه ها و تالابهای کشور تجاوز کند یا اراضی مزبور را با برداشت شن، ماسه، خاک و سنگ تخریب نماید به حبس جنحه ای تا 3 سال و خلع ید محکوم خواهد شد. وزارت کشاورزی و منابع طبیعی مکلف است به محض اطلاع، به وسیله گارد جنگل و مأمورین خود، رفع تجاوز نماید و مراتب را برای رسیدگی به موضوع و تعقیب کیفری، کتبا به دادسرای محل اعلام نماید. اعیانی که در عرصه مورد تجاوز احداث شود به حکم دادگاه جزائی، به نفع دولت ضبط یا قلع بنا خواهد شد. 

وظایف و حدود صلاحیت هیئت نظارت و شورای عالی ثبت کدامند؟

 

مطابق ماده 6 قانون ثبت، برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک، در مقر هر دادگاه استان، هیئتی به نام « هیئت نظارت »؛ مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر داگستری - در حال حاضر، به انتخاب رئیس قوه قضائیه - تشکیل می شود. برای این هیئت، یک عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزیر دادگستری - در حال حاضر، از طرف رئیس قوه قضائیه - تعیین خواهد شد. هیئت نظارت در مرکز استان، تشکیل می شود و قضات آن از بین قضات استان تعیین می گردند و چون عالیترین دادگاه استان دادگاه تجدید نظر استان می باشد، در نتیجه، قضات منتخب از این مرجع قضائی انتخاب می شوند. آراء هیئت نظارت فقط در مورد بندهای 1، 5 و 7 ماده 25 قانون ثبت، بر اثر شکایت ذینفع، قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت خواهد بود؛ ولی مدیر کل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه، در مواردی که آراء هیئتهای نظارت متناقض یا خلاف قانون صادر شده باشد، موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر، به شورای عالی ثبت ارجاع می نماید و در صورتی که رأی هیئت نظارت به موقع اجراء گذارده نشده باشد، طبق نظر شورای عالی ثبت، به موقع اجراء گذارده می شود.

شورای عالی ثبت که مرجع تجدید نظر نسبت به آراء هیئت نظارت شورای عالی ثبت می باشد دارای دو شعبه به شرح زیر است: 1- شعبه مربوط به املاک 2- شعبه مربوط به اسناد. هر یک از شعب مذکور از سه نفر که دو نفر از قضات دیوان عالی کشور به انتخاب وزیر دادگستری و مسئول قسمت املاک در شعبه املاک و مسئول قسمت اسناد در شعبه اسناد هستند تشکیل می گردد. شورای عالی ثبت دومین هیئتی است که در ثبت تشکیل می شود و محل تشکیل آن فقط تهران است؛ ولی حوزه صلاحیت شورای عالی ثبت سراسر ایران می باشد و آراء تمام هیئتهای نظارت در سراسر کشور برای تجدید نظر، به همان شورا فرستاده می شود. کار شورای عالی ثبت دو چیز است: 1- رسیدگی به تجدید نظر از آراء هیئتهای نظارت 2- ایجاد وحدت رویه. 

آثار ثبت ملک چه هستند؟

 

مطابق ماده 21 قانون ثبت، پس از اتمام عملیات مقدماتی، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود. سند مالکیت سندی است که اداره ثبت مطابق ثبت دفتر املاک، تهیه و به مالک یا قئم مقام او تسلیم می نماید. سند مالکیت در گذشته، به صورت یک ورقه بود؛ ولی چون نگهداری آن مشکل بود و در اثر تا کردن خطوط آن کمرنگ یا ناخوانا می شد و برای ثبت نقل و انتقالات ملک هم، جای کافی نداشت، تبدیل به کتابچه شد و اکنون به صورت کتابچه ای با جلد معتبر و بادوام و دارای صفحات متعدد و کاغذ مخصوص نخکشی و پلمپ می باشد. مشخصاتی که باید در دفتر املاک ثبت شود عبارتند از: 1- شماره ملک 2- تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک 3- نام و نام خانوادگی و شماره شناسنامه و محل صدور آن و محل اقامت و تابعیت مالک 4- نوع و مشخصات ملک و محل وقوع و اجزاء و متعلقات آن 5- حدود ملک 6- بهای ملک 7- حقوق عینیه ای که اشخاص در آن ملک دارند به همراه اسامی صاحبان حقوق و همچنین حقوق ارتفاقی ای که برای ملک مورد ثبت در املاک دیگر یا برای املاک دیگر در ملک مورد ثبت موجود است. در قبال ثبت سند وجهی؛ به عنوان حق الثبت، از مالک دریافت می گردد و ملاک دریافت حق الثبت، قیمت منطقه بندی است.

بر اساس ماده 22 قانون ثبت، همینکه ملکی مطابق قانون، در دفتر املاک به ثبت برسد، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به وی منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده است یا شخصی را که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. ثبت ملک به نام هر کس سلب مالکیت از غیر می کند و دیگر از هیچ کس در خصوص ملک، دعوائی پذیرفته نخواهد شد؛ به جز در مواردی که در ماده 24 قانون ثبت آمده است که در آن مورد هم، ادعا به عین مسموع نیست و فقط قیمت و اجور و خسارات قابل مطالبه است. تنها استثنائی که بر ماده 22 قانون ثبت وارد شده است مربوط به اسناد مالکیت معارض می باشد. همچنین بر اساس ماده 23 قانون ثبت، ثبت ملک به حقوق کسانی که در آن ملک مجرای آب، چاه یا قنات ( اعم از دایر و بایر ) دارند به هیچ عنوان و در هیچ صورت، خللی وارد نمی کند.

پس از صدور سند مالکیت، دیگر تصرف غیر صاحب سند مالکیت در آن ملک، دلیل مالکیت وی محسوب نمی شود و کسی نمی تواند به تصرف مالکانه خود به ضرر صاحب سند مالکیت استناد نماید. همچنین، طبق ماده 665 قانون آئین دادرسی مدنی، هر گاه رأی داور مخالف مندرجات دفتر املاک یا سند مالکیت باشد، باطل است و پذیرفته نمی شود. پس، اثبات مالکیت کسی که ملک به نام او ثبت شده است اثر مثبت ثبت ملک است و سلب مالکیت اغیار، عدم جریان مرور زمان و اعتبار نداشتن تصرف یا رأی داور مخالف آن از آثار منفی ثبت ملک می باشد. 

وجود تعارض بین تصرف و مقررات قانونی

 

قانون مدنی یکی از اسباب تملک را احیاء اراضی موات اعلام نموده؛ لکن با تصویب قانون مرحله اول اصلاحات ارضی سال 1340 هجری شمسی، احیاء اراضی موات را به عنوان اسباب تملک مردود شناخته است. لذا، کسانی که مدعی احیاء اراضی شده و به عنوان متصرف این گونه اراضی تقاضای ثبت نموده اند با موضوع جدیدی رو به رو می شوند. یک دسته آنانی که قبل از سال 1340 هجری شمسی، به این کار اقدام نموده اند و مدعی هستند که قبل از سال 1340 هجری شمسی، اراضی مذکور را احیاء کرده اند و پرونده آنان هنوز در جریان بوده و عملیات ثبتی آنها به اتمام نرسیده است که در صورت اثبات قضیه مبنی بر اینکه احیاء پس از سال 1340 هجری شمسی، صورت گرفته، درخواست آنان رد می شود و به درخواست آنان ترتیب اثر داده نمی شود.