قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26/ 12/ 1310 با اصلاحات بعدی

 

ماده 1- در هر حوزه ابتدائی به اقتضاء اهمیت محل، یک اداره یا دایره ثبت اسناد و املاک تأسیس می شود. ممکن است هر اداره یا دایره دارای شعبی باشد.

ماده 2- مدیران و نمایندگان ثبت و مسئولین دفاتر و صاحبان دفاتر اسناد رسمی جز در محل مأموریت خود، نمی توانند انجام وظیفه نمایند. اقدامات آنها خارج از آن محل، اثر قانونی ندارد.

ماده 3 و 4 و 5- ملغی شده است.

ماده 6- ( اصلاحی مصوب 18/ 10/ 1351 ) برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات، سریعا امور ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه استان، هیئتی به نام هیئت نظارت؛ مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری ( در حال حاضر، به انتخاب رئیس قوه قضائیه )، تشکیل می شود. هیئت مزبور به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضائی استان رسیدگی می نماید. برای این هیئت یک عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزیر دادگستری تعیین خواهد شد.

ماده 7- دفاتر لازم برای ثبت اسناد و املاک و عده و نوع و ترتیب آنها مطابق نظامنامه ای که از طرف وزارت عدلیه تنظیم می شود معین خواهد شد.

ماده 8- مراجعه به دفاتر املاک برای اشخاص ذینفع مطابق مقررات نظامنامه وزارت عدلیه جایز است.

ماده 9- در نقاطی که اداره ثبت موجود است، از تاریخ اجرای این قانون و در سایر نقاط، پس از تشکیل اداره یا دایره ثبت وزارت عدلیه، حوزه هر اداره یا دایره ثبت را به چند ناحیه تقسیم کرده و به ثبت کلیه اموال غیرمنقول واقعه در هر ناحیه اقدام می کند. ( سازمان ثبت اسناد و املاک در اجرای ماده 9 قانون ثبت، اولا حوزه ثبتی را به چند بخش تقسیم می کند و سپس، برای ثبت املاک، مبادرت به انتشار آگهی می نماید و عموم مردم را مطلع می سازد تا برای ثبت املاک خود آماده باشند. در آگهی مذکور، اول، حدود بخشی که املاک آن باید به ثبت برسد مشخص می شود و دوم، تاریخ نشر آگهی و سوم، اعلام این مطلب که از همان روز انتشار آگهی، مقدمات نصب پلاک و توزیع اظهارنامه شروع خواهد شد را درج می نماید. لازم به یادآوری است که قبل از نشر آگهی، مطابق ماده 9، پس از تأسیس اداره ثبت دفاتر، توزیع اظهارنامه و دفاتر و لوازم دیگر؛ از قبیل پلاک و وسائل نصب آن تهیه می گردد تا نماینده ثبت در محل حاضر و شروع به شماره گذاری و نصب پلاک نماید. از جمله مقدماتی که قبل از نشر آگهی، لازم است برای حفظ حقوق موقوفات انجام گردد این است که سازمان ثبت مطابق ماده 25 آئین نامه قانون ثبت، مراتب را به اداره اوقاف اعلام می دارد تا نماینده اداره مذکور نیز در مورد ثبت موقوفات اقدام نماید.

ماده 10- در تاریخ معین شده در ماده 9 قانون ثبت، آگهی دیگری به عنوان آگهی مقدماتی منتشر می شود که این آگهی در سه نوبت ظرف 30 روز، در جراید کثیرالانتشار درج می شود؛ یعنی روز اول و روز پانزدهم و روز سی ام منتشر می گردد. در آگهی مذکور، چهار مورد ذکر می شود: 1- حدود ناحیه ای که باید به ثبت برسد درج می شود. 2- در آگهی قید می شود که از نوبت اول انتشار آگهی، عملیات مقدماتی ثبت؛ از قبیل شماره گذاری املاک، نصب پلاک و توزیع اظهارنامه شروع خواهد شد. 3- به کسانی که حق ثبت دارند اخطار می شود که ظرف 60 روز از نشر اولین آگهی، اظهارنامه ثبتی را تکمیل و تسلیم اداره ثبت نمایند. 4- در آگهی تذکر داده می شود چنانچه اشخاص نسبت به ثبت ملک خود اقدام نکنند، ملک آنان به عنوان مجهول المالک آگهی می گردد. مجهول المالک از نظر قانون ثبت، غیر از مجهول المالک در قاننون مدنی و قوانین دیگر است. در قانون مدنی، مجهول المالک به معنای لغوی کلمه استعمال شده و عبارت از مالی است که صاحب آن معلوم نباشد؛ چه آن مال منقول باشد و چه غیرمنقول؛ اما با توجه به ماده 139 و ماده 51 آئین نامه اجرائی، مجهول المالک از نظر ثبتی، ملک غیرمنقولی است که ظرف مهلت مقرر درخواست آن نشده باشد؛ هر چند که مالک آن معلوم و مشخص باشد. ممکن است مالی از نظر ثبتی مجهول المالک باشد؛ اما از نظر قانون مدنی، مجهول المالک نباشد؛ مانند مال غیرمنقولی که مالک آن معلوم باشد؛ اما در ظرف مهلت مقرر، درخواست ثبت آن را نکرده باشد.

بر اساس ماده 142 الحاقیه قانون ثبت، نسبت به املاک مجهول المالک و املاکی که درباره آنها تقاضای ثبت نشده یا به ثبت نرسیده باشد و در اجرای قانون اصلاحات ارضی به زارعین واگذار شده یا بشود احتیاج به تقاضای ثبت از طرف منتقل الیه ندارد. ثبت محل مکلف است بر طبق انتقالاتی که واقع شده یا می شود، پرونده ای به نام هر یک از خریداران تشکیل داده و اعم از اینکه ملک به صورت مشاع یا مفروز به زارع منتقل شده باشد، بدون انتشار آگهیهای نوبتی، حصه متصرفی زارع را تحدید و به صدور سند مالکیت آن اقدام نماید. این عملیات از پرداخت هر گونه حق الثبت و هزینه مقدماتی و بهای سند مالکیت و سایر هزینه های مربوط معاف می باشد. همچنین، درخواست ثبت اعیان احداث شده بر روی زمینی که قبلا ثبت شده و طبق سند رسمی، مالک به دیگری اجازه احداث اعیان در آن داده است برابر ماده 104 مکرر آئین نامه قانون ثبت، نیازی به تکمیل اظهارنامه ثبتی ندارد.

مأمور اداره ثبت پس از انتشار آگهی موضوع ماده 10، در محلی که برای ثبت املاک آن معین و اعلام شده است، حاضر شده و به ترتیب، املاک را شماره گذاری و پلاک مخصوصی روی آنها نصب می نماید. مأمور مذکور برای هر یک از املاک؛ اعم از شهری یا روستائی یا زراعی شش دانگی، یک شماره در نظر گرفته و برای اعیانی؛ اعم از خانه و دکانهای مستقل شش دانگی، نیز شماره ای مستقل در نظر گرفته و روی ملک نصب می نماید که این شماره را شماره اصلی می نامند. چنانچه هر یک از مزارع و اراضی فوق به قطعات مفروزی تقسیم شود، برای هر یک از اعیانی یا قطعات افرازی، یک شماره فرعی منظور می گردد؛ مثلا اگر شماره اصلی ملک 4 باشد، قطعات مفروزه به ترتیب 1 فرعی از 4 اصلی، 2 فرعی از 4 اصلی و ... شماره گذاری می شوند. اگر شماره های فرعی مجددا تقسیم گردد، برای آنها نیز شماره های فرعی در نظر گرفته می شود؛ مثلا اگر شماره اصلی 4 فوق به چند قسمت تقسیم گردد و سپس، شماره 3 فرعی مجددا به چند قطعه تقسیم شود، آخرین شماره فرعی برای پلاک جدید در نظر گرفته می شود و از آخرین شماره شروع می شود؛ مثلا گفته می شود پلاک شماره 11 فرعی از 3 فرعی از 4 اصلی بخش ... . شماره ملک را که به شرح فوق تعیین می گردد بر روی قطعه ای فلزی حک نموده و بر روی ملک نصب می نمایند که شماره همین پلاک پس از ثبت ملک، در دفترچه مالکیت نیز قید می گردد. 

موقوفه چیست و اداره آن با چه کسی و چگونه است؟

 

مطابق ماده 55 قانون مدنی، وقف عبارت است از اینکه عین مال حبس و منافع آن تسبیل شود. کسی که مال خود وقف می کند واقف نامیده می شود. واقف با عمل به وقف، عین مال خود را حبس می نماید؛ یعنی اینکه عین مال دیگر قابل خرید و فروش و واگذاری نیست و اشخاصی که واقف معین می نماید می توانند از منافع و درآمد حاصل از عین مال استفاده نمایند. وقف بر دو نوع است: 1- وقف خاص: چنانچه موقوف علیهم؛ یعنی کسانی که حق دارند از منافع وقف بهره ببرند، محصور و معین باشند؛ مثل وقف بر اولاد، این وقف را وقف خاص می نامند. 2- وقف عام: چنانچه موقوف علیهم غیرمحصور یا وقف بر مصالح عامه باشد، این وقف را وقف عام می گویند. در وقف خاص، پس از ایجاب از طرف واقف، قبول طبقه اول شرط است و در وقف عام، قبول حاکم. برای تحقق وقف، باید واقف به هر لفظی آن را قبول کند که صراحتا دلالت بر وقف مال می کند و هم قبول کند کسی را که وقف به نفع او صورت گرفته یا اداره و سازمان مربوطه را. مالی را می توان وقف کرد که با استفاده از آن، اصل مال از بین نرود. بنابراین، اموال خوراکی یا مصرفی را نمی توان وقف نمو. وقف برای مدت نامحدود است. پس نمی توان برای آن زمان تعیین نمود.

اداره امور موقوفه با متولی ای است که از جانب واقف معین می گردد. واقف می تواند تولیت؛ یعنی اداره کردن امور موقوفه، را مادام الحیات یا برای مدت معینی، برای خود قرار دهد و نیز می تواند متولی دیگری را معین نماید. اداره موقوفات خاص تا زمانی که متولی نداشته یا مجهول التولیه باشد و موقوفات عام با سازمان اوقاف است. فروش مال وقف ممنوع است؛ مگر در سه مورد: 1- خراب شدن مال موقوفه. 2- ترس از خراب شدن مال به حدی که امکان بازسازی آن نباشد. 3- اختلاف بین موقوف علیهم به حدی شدید و جدی باشد که احتمال قتل و خونریزی داده شود. هر گاه موقوفه خراب یا در شرف خرابی باشد یا مسلوب المنفعه گردد، تبدیل به احسن یا فروخته می شود و آن چه که مورد نظر واقف بوده به نحو دیگری عمل می گردد. برای تبدیل موقوفه، اخذ مجوز از سازمان اوقاف و امور خیریه ضروری است. چنانچه موقوفه اجاره داده شده و مجوز ساخت به مستأجر داده شود، بنائی که در ملک ساخته می شود متعلق به سازنده آن می باشد. فرض کنیم موقوفه زمین کشاورزی بوده که به علت واقع شدن در شهر، دیگر قابل کشت و زرع نباشد و با تغییر کاربری از کشاورزی به مسکونی، قصد احداث ساختمان در آن داشته باشیم. اگر کسی حاضر گردد با هزینه شخصی در آن بنائی مطابق مقررات بسازد، بنای ساخته شده ( اعیانی ) متعلق به شخص سازنده و عرصه متعلق به موقوفه خواهد بود و سازنده بابت ساخت در زمین مذکور، اول باید وجهی به عنوان پذیره به متولی بپردازد تا مجوز ساخت به وی داده شود و پس از ساخت بنا، سازنده مالک اعیان خواهد شد و می تواند پس از اخذ پایان کار، سند اعیانی اخذ نماید؛ لکن بابت قرار گرفتن بنای احداثی بر روی عرصه موقوفه، می بایست اجاره ای به متولی موقوفه بپردازد که این اجاره مانند هر اجاره دیگری مرتبا تمدید می شود و مطابق نرخ روز، مال الاجاره از صاحب اعیانی به نفع موقوفه اخذ خواهد شد.

طبق ماده 27 قانون ثبت و مواد 25، 32 و 35 آئین نامه قانون ثبت املاک، درخواست ثبت موقوفات بر عهده متولی آنهاست و از این جهت، فرقی بین وقف عام و خاص نیست. در نهایت، در مورد موقوفات عام المنفعه، متولی باید ظرف 30 روز از تاریخ نشر اولین آگهی مقدماتی ( آگهی ماده 10 قانون ثبت )، درخواست ثبت نماید؛ وگرنه اداره اوقاف درخواست ثبت خواهد کرد و طبق ماده 39 آئین نامه مذکور که ناظر به ماده 31 قانون ثبت است، عنوان درخواست کننده ثبت موقوفه، « متصدی » یا « مدعی تولیت » قید می شود؛ نه « متولی »؛ زیرا اداره ثبت مرجع تشخیص متولی نیست و ثبت ملک به عنوان موقوفه هم مثبت تولیت متقاضی نمی باشد. در مورد موقوفات خاص، هر یک از موقوف علیهم نیز؛ علاوه بر متولی، حق درخواست ثبت دارند. 

حقوق عینی مالک چه هستند؟

 

عین به مالی گفته می شود که در خارج موجود می باشد و به وسیله حس لامسه می توان آن را لمس نمود؛ مانند میز، کمد، خانه، باغ و ... . هنگامی که شخص مالک عین است، برای او سه حق متصور است که عبارت هستند از: 1- حق مالکیت: حق مالکیت از جمله اقتدارات مالک است که به اعتبار آن، می تواند همه گونه تصرف در ملک خود بنماید و از منافع آن بهره مند گردد. منافع عبارت از آن چیزی است که از اعیان ( جمع عین ) استفاده و به تدریج، حاصل می گردد؛ مثل میوه درخت، سکونت در خانه، استفاده از شیر حیوانات اهلی و ... . 2- حق انتفاع: این حق شامل حق عمری، رقبی و سکنی می باشد که از جمله حقوق مالکین ملک است که می توانند هنگام انتقال ملک به دیگری، حقوقی را برای خود یا منتفع یا شخص ثالث حبس نمایند و از آن استفاده کنند. چنانچه این حق استفاده از منافع ملک برای مدت عمر و تا زمانی که منتفع زنده است باشد، به آن حق عمری می گویند. اگر مالک منافع را برای مدت معینی ؛ مثلا 5 سال، برای خود یا دیگری در نظر بگیرد، به آن حق رقبی می گویند و اگر الزاما این حقوق برای سکونت باشد، به آن حق سکنی گفته می شود. 3- حق ارتفاق: ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری، هنگامی که شخص بخواهد از ملک دیگری برای اینکه بتواند کمال استفاده را از ملک خود داشته باشد، استفاده کند؛ مانند حق عبور و حق مجرا. کسانی که مدعی حق ارتفاق در ملک مورد تقاضای ثبت می باشند یا بر حق ارتفاقی که متقاضی ثبت در ملک آنان برای خود قائل شده است اعتراض داشته باشند می توانند مطابق ماده 20 قانون ثبت، ظرف مدت 30 روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تعیین حدود، بر آن اعتراض کنند. در اعتراض به حق ارتفاق، مجاورت شرط نیست؛ چون این حق ممکن است نسبت به املاک غیرمجاور باشد؛ مثلا هنگامی که مجرای آب، چاه یا امثال آن از سرچشمه قنات یا چاه از زمینهای متعددی عبور کند تا به ملک مورد نظر برسد. در این حالت، حق مجرا از زمینهای غیرمجاور متصور است. مطابق ماده 23 قانون ثبت، ثبت ملک به حقوق کسانی که در آن ملک، مجرای آب، چاه یا قنات دارند - اعم از بایر یا دایر - به هیچ صورت خللی وارد نمی آورد.