« احیاء زمین موات » چه تبعاتی دارد؟

 

« احیاء » زمین باعث می شود که « مالک » حقی نیز، بر « حریم زمین »، پیدا نماید. به عنوان مثال، اگر برای « احیاء »، ناچار باشد از « ملک » دیگری، عبور نماید، امکان عبور برای او، ممکن است و همچنین، پس از « آباد » کردن نیز، « حق عبور » برای او، وجود دارد. ماده 144 « قانون مدنی » مقرر داشته است: « « احیاء » اطراف زمین موجب « تملک » وسط آن نیز، می باشد. »؛ یعنی اگر مثلا یک زمین یک 10 هکتاری « آباد » شد و چند تپه در وسط زمین، وجود داشت، آن تپه ها نیز، به تبع کل زمین، ملک « آبادکننده » می شود. البته باید تناسب « میزان احیاءکننده » را با « میزان تملک شده »، رعایت کرد. بنابراین، اگر کسی اطراف 10 هکتار زمین را به عرض 1 متر، شخم زده و سبزی بکارد، نمی تواند ادعا کند زمینی که در وسط، واقع شده را نیز، به تبع آن، « مالک » شده؛ زیرا تناسب حفظ نشده است. 

« تحجیر » یعنی چه؟

 

مراد از « تحجیر »، این است که اگر کسی به « قصد تملک »، « مقدمات احیاء و آبادی » را فراهم کند، « حق اولویت و تقدم در آبادی » برای وی، ایجاد می شود؛ لیکن تا زمانی که زمین را « آباد » نکرده، « مالکیت » ایجاد نمی شود؛ زیرا تحقق « احیاء » شرط اساسی برای « تملک »، است. بنابراین، اگر پس از ایجاد « مقدمات »، از « آبادی زمین »، منصرف شد و زمین را ترک کرد، شخص دیگری می تواند آن زمین را « احیاء » و « تملک » نماید. « تحجیر » از « حجر »، به معنای « سنگ »، آمده و مراد « سنگچین کردن اطراف زمین » است؛ ولی اکنون، می توان گفت که « سیم خاردار کشیدن » یا « کندن اطراف زمین » یا « کندن چاه » و « کشیدن نهر » نیز، از مصادیق « تحجیر »، می باشد. لذا، هر عملی که « شروع در احیاء » محسوب می شود « تحجیر » است. ماده 142 « قانون مدنی » در مورد « تحجیر »، چنین مقرر می دارد: « « شروع در احیاء »؛ از قبیل، سنگ چیدن اطراف زمین، کندن چاه و ...، « تحجیر » است و موجب « مالکیت » نمی شود؛ ولی برای « تحجیرکننده »، ایجاد « حق اولویت در احیاء » می نماید. » ماده 1 « آئین نامه اجرائی قانون زمین شهری » ( مصوب 1367 هجری شمسی ) نیز، در مورد « تحجیر »، چنین مقرر داشته است: « ... عملیاتی؛ از قبیل، « شخم غیرمسبوق به احیاء »، « تحجیر »، « ریختن مصالح در زمین »، « حفر چاه » و نظایر آن، « عمران » و « احیاء » محسوب نمی گردند. » به گفته حقوقدانان، « حق تحجیر » از « حقوق عینی »، می باشد؛ زیرا در برابر هر متجاوزی، می توان به آن، استناد کرد و صاحب حق می تواند دیگران را از تصرف در مال، بازدارد و حتی اگر غاصب زمین را « احیاء » کرده باشد، این « احیاء » اثری در « تملک »، برای او، ندارد. به عقیده « فقهای امامیه »، اگر « تحجیرکننده » در ظرف سه سال از تاریخ « تحجیر »، اقدام به « احیاء »، نکند، حق او ساقط می شود. در « حقوق موضوعه » نیز، با توجه به اینکه خودداری « تحجیرکننده » از « احیاء »، بدون عذر موجه، « سوءاستفاده از حق » تلقی می شود و « سوءاستفاده از حق » طبق قاعده « لاضرر » و اصل 40 « قانون اساسی »، ممنوع است، لذا، قاضی این اختیار را دارد که در صورت تحقق شرایط مزبور، حکم به سقوط « اولویت تحجیرکننده »، نماید. 

« احیاء اراضی موات » چیست؟

 

« احیاء »؛ یعنی « زنده کردن » و در اصطلاح، به معنای « آباد کردن زمین »، آمده است. « موات » به معنای « مرده » و « بی روح »، است و در اصطلاح، به « اراضی ای که « مالک » ندارد »، گویند. « مباحه » نیز، به معنای « آزاد گذارن »، است و « اراضی موات » هم، در وضع « اباحه »، هستند؛ به اعتبار آنکه اشخاص می توانند آزادانه، آنها را « تملک » نمایند. لذا، « اراضی موات و مباحه » آن دسته از « اراضی » ای هستند که « مالک » نداشته و از آنها، انتفاع برده نمی شود. ماده 141 « قانون مدنی » مفهوم « احیاء » را توضیح داده است: « مراد از « احیاء زمین »، آن است که « اراضی موات و مباحه » را به وسیله عملیاتی که در عرف، « آباد کردن » محسوب می شود؛ از قبیل، زراعت، درختکاری، بنا ساختن و ...، قابل استفاده نمایند. » لذا، نحوه  « آباد کردن زمین » حسب مورد، متفاوت است و در هر مورد، « عرف » تشخیص می دهد که زمین « آباد » شده است یا خیر. بر اساس مقررات « قانون مدنی »، برای « تملک اراضی موات »، سه شرط لازم است: 1- عملی که عرفا، « آباد کردن » محسوب می گردد؛ مانند زراعت و درختکاری. 2- « قصد تملک »؛ زیرا « احیاء » یک « عمل حقوقی » است و « آباد کردن زمین » بدون « قصد تملک »؛ مثل گلکاری توسط یک مسافر چند روزه، بدون قصد « مالک » شدن، ایجاد « مالکیت » نمی کند. 3- رعایت مقرراتی که فرد احیاءکننده باید آنها را از هر حیث، رعایت نماید.

در تعریف « اراضی موات »، ماده 27 « قانون مدنی » مقرر داشته است زمینهای بدون « مالک »ی که « معطل » افتاده و « کشت و زرع » در آنها، نباشد « اراضی موات » نام دارند. بنابراین، زمینی از « اراضی موات »، است که اولا، « مالک » نداشته باشد. پس، اگر زمینی « مالک » داشته؛ ولی « مالک » به آن، توجه نکند و زمین را معطل بگذارد، « زمین بایر » بوده و قابل تملک نیست. ثانیا، « آبادی » و « کشت و زرع » در آن، نباشد. « آبادانی » نیز، بر حسب مورد، متفاوت است. گاه، « آبادی » به « کشت و زرع »، است و گاهی، به « ساختمانسازی » و ... . در « فقه »، مبحثی تحت عنوان « احیاء موات »، مورد بحث، قرار می گیرد که منظور از آن، « احیای زمینهای موات » است. « زمین موات » زمینی است که سابقه « آبادی » ندارد و بدون « مالک » و « معطل » و « بدون کشت و زرع »، باشد؛ برخلاف « زمین ب ایر » که اگر چه « کشت و زرع » در آن، نمی شود؛ اما قبلا، « آباد » بوده و سابقه « آبادی » دارد. در خصوص تشخیص « اراضی موات »، ماده 12 « قانون زمین شهری » مقرر می دارد: « تشخیص عمران، احیاء، تأسیسات متناسب و تعیین نوع « زمین بایر » و تمییز « بایر » از « موات »، به عهده « وزارت مسکن و شهرسازی »، است. این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه، می باشد. » نخستین قانونی که « زمین بایر » را به صورت مجزا، از « زمین موات »، تعریف کرد ماده 1 بند ( د ) « قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی در حکومت جمهوری اسلامی » ( مصوب 1358 هجری شمسی ) بود که جامع نبوده و قید « مهلت 5 سال » در آن، ملاک شرعی نداشت. در « قانون زمین شهری » ( مصوب 1360 هجری شمسی )، « زمین بایر » چنین تعریف شده است: « « اراضی بایر شهری » زمینهائی هستند که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج، به حالت « موات »، برگشته اند؛ اعم از اینکه صاحب مشخصی داشته یا نداشته باشند. »

در مقابل « اراضی موات » و « اراضی بایر »، « اراضی دایر » قرار دارند که مراد از آن، « اراضی آباد » می باشد که مورد بهره برداری « مالک »، است. در هر حال، برای تشخیص « دایر » یا « بایر » بودن زمین، باید به « عرف »، مراجعه نمود. « زمین موات » در « فقه »، زمین « غیرآیاد » و به عبارتی، زمین « معطل مانده » ای است که از آن، بهره برداری نشود و « عدم بهره  برداری » از آن، به سبب قطع و بریده شدن آب از آن یا به واسطه مستولی شدن آب بر آن یا به لحاظ تحت پوشش، قرار گرفتن توسط شن، ماسه، نمک و ...، است. « موات » به چند دسته، تقسیم می شود: قسم اول، « موات بالاصل » که جزء « انفال »، بوده و در اختیار « امام مسلمین »، قرار دارد و در زمان غیبت « امام عصر (عج) »، به « مجتهد جامع الشرایط »، واگذار می شود که بر اساس مصالح عامه، « اذن به احیاء » می دهد. قسم دوم، « موات بالعرض » است که در صورت خراب شدن یک زمین « آباد »، به « موات »، ملحق می گردد و رابطه « آبادکننده سابق » با « زمین »، قطع می شود و برای وی، حقی نسبت به « زمین » و « احیاءکننده بعدی »، وجود ندارد. 

« حیازت مباحات » چیست؟

 

مطابق ماده 140 « قانون مدنی »، اسباب « تملک » چهار چیز است که یکی از آنها، « حیازت مباحات » می باشد. طبق ماده مذکور: « « تملک » حاصل می شود 1- به احیاء اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه 2- به وسیله عقود و تعهدات 3- به وسیله اخذ به شفعه 4- به ارث. » « حیازت مباحات » در شش باب، مطرح شده که شامل موارد زیر، است: 1- « در احیاء اراضی موات و مباحه » 2- « آبهای مباح » 3- « معادن » 4- « اشیای پیداشده و حیوانات ضاله » 5- « دفینه » 6- « شکار ». « اراضی » را از چند منظر، می توان تقسیم نمود که عبارتند از: الف- بر اساس موقعیت و محل استقرار که از این منظر، به دو نوع، تقسیم می شوند: 1- « اراضی شهری » که برابر ماده 2 « قانون زمین شهری » ( مصوب 1366 هجری شمسی )، به زمینهائی، گفته می شود که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرکها، قرار گرفته اند. 2- « اراضی غیرشهری » یا « اراضی خارج از محدوده شهری » ب- از نظر قابلیت بهره برداری که از این منظر، شامل « اراضی بایر »، « اراضی دایر »، « اراضی موات »، « اراضی ملی » و « جنگلها »، می گردد. ج- از نظر اسلام که از این جهت، « اراضی » عبارتند از: 1- « زمین انفال »؛ مانند « اراضی موات »، « جنگلها »، « سرکوهها »، « ته دره ها »، « زمین خراب و بایری که مالک مشخصی ندارد » و ... . 2- « زمین فیء » که زمینی است که از کفار، بدون جنگ و لشکرکشی، به دست مسلمانان، افتاده است. 3- « زمین مفتوح العنوه » که زمینی است که مسلمانان با لشکرکشی و جنگ، گرفته باشند. 4- « زمین وقف ». 5- « ملک خصوصی » که ممکن است یک یا چند مالک داشته باشد.

« مباح » در لغت، به معنای « مجاز و حلال » و جمع آن « مباحات » است. « مباحات عامه » با « اموال دولتی »، متفاوتند. دولت در « مباحات عامه »، مدیر، سرپرست و اداره کننده است و اختیاراتی دارد؛ ولی اختیارات او در حد « مالک »، نیست. دولت در این جا، مدیر است و صلاحیتش محدود به اداره، می باشد؛ برخلاف تصرفش در « اموال دولتی » که « تصرف مالکانه » است. به همین جهت، در « مباحات عامه »، همه به طور برابر، از این حق، برخوردارند. از سوئی دیگر، در « ملکیت »، « مالک » می تواند مانع تصرف دیگران شود و دیگران نمی توانند مانع تصرف او گردند؛ در حالیکه در « مباحات عامه »، همه شریکند و می توانند از آن، به مقدار نیاز، استفاده کنند؛ ولی نمی توانند از استفاده دیگران، جلوگیری نمایند. البته برای اینکه کسی مانع استفاده عموم نشود و مصالح مردم و نسلهای آینده نیز، حفظ گردد، مدیریت و نظارت دولت لازم است تا هر نسل به میزان نیازش، از آن، استفاده کرده و به دیگران، ضرر نرساند. در « مباحات »، مردم می توانند با تصرف و تسلط بر آنها، « مالک » آنها شوند. البته سابقا، این تسلط و تملک بسیار بیشتر از اکنون، بوده؛ اما در حال حاضر، با افزایش جمعیت و لزوم حفظ طبیعت، اموال مربوط به میراث فرهنگی و ملی شدن بسیاری از « اموال »، امکان « مالک » شدن از طریق « حیازت »، یا به کل، ممنوع شده یا بسیار محدود گردیده است. در ماده 27 « قانون مدنی »، « مباحات » این گونه، تعریف شده است: « اموالی که ملک اشخاص نمی باشند و افراد مردم می توانند آنها را مطابق مقررات مندرجه در این قانون و قوانین مخصوصه مربوطه به هر یک از اقسام مختلفه آنها، تملک کرده یا از آنها، استفاده کنند « مباحات » نامیده می شوند؛ مثل « اراضی موات »؛ یعنی زمینهائی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها، نباشد. » « قانون مدنی » به بیان ماده 27، اکتفاء نکرده و در ماده 92، این امر را مورد تأکید، قرار داده و مقرر داشته است: « هر کس می تواند با رعایت قوانین و نظامات راجعه به هر یک از « مباحات »، از آنها، استفاده نماید. » از مفاد ماده 27، دو شرط برای این گونه اموال، استخراج می شود: اول، « نداشتن مالک » و دوم، « امکان تملک یا انتفاع از آنها، بر طبق قانون ».

« حیازت » در لغت، به معنای « تصرف »، « به دست آوردن » و « در اختیار گرفتن چیزی »، آمده و منظور از آن، « تحصیل چیزی است، از « مباحات »، به قصد تملک » و در اصطلاح « قانون مدنی »، به معنای « تصرف » و « وضع ید »، است یا « مهیا کردن وسائل تصرف و استیلاء ». پس، نتیجه « حیازت مباحات » « تملک مال » است. « حیازت مباحات » در مورد هر چیز، می باید متناسب با ذات آن چیز، باشد. به عنوان مثال، « حیازت » زمین به آباد کردن آن، است و « حیازت » معدن به کشف و استخراج و « حیازت » حیوانات وحشی به شکار و ... . مطابق ماده 146 « قانون مدنی »: « مقصود از « حیازت »، تصرف و وضع ید است، با مهیا کردن وسائل تصرف و استیلاء. » از این ماده، استنباط می شود که برای تحقق « حیازت »، نیاز به « قصد »، است و اصطلاحا، یک « عمل حقوقی » است. اموری را که در عالم « حقوق »، برای تحقق آن، نیاز به « قصد و اراده »، باشد را « عمل حقوقی » می نامند و در مقابل، « واقعه حقوقی » است که « اراده و قصد » در تحقق آن، اثری ندارد؛ مثل فوت. بنابراین، چنانچه به عنوان مثال، عشایر کوچ نشین در جائی، اتراق کنند و در آن جا، برای اقامت چند هفته ای خود، زمینی را قابل سکونت و آباد کنند، چون « قصد تملک » ندارند و عن قریب، « قصد رحلت » دارند، « مالک » زمین نمی شوند یا اگر یک بیمارستان صحرائی در مکانی، احداث شود یا یک اردوی موقتی توسط نظامیان، در زمینی، ایجاد گردد. لذا، « حیازت » دارای دو رکن، است: اول، « رکن مادی » که « تصرف » و « وضع ید » است. البته « با مهیا کردن وسائل تصرف » و دوم، « رکن معنوی » که همان « قصد تملک » است؛ خواه از جانب خود شخص، باشد یا از جانب کسی، باشد که او را مأمور به تصرف، کرده اند. قید اخیر ماده 146 « قانون مدنی » با ایراد، مواجه است؛ زیرا صرف « مهیا کردن وسائل تصرف » موجب « تملک » نمی شود؛ بلکه می بایستی به « قصد تملک بر مال مباح »، « تصرف » و « وضع ید » صورت گیرد؛ مثل اینکه شکارچی ای پرنده ای را شکار نماید یا ماهی ای را صید کند و به « قصد تملک » و با رعایت قوانین، شکاری را انجام دهد که در این صورت، برای او، « مالکیت » ایجاد می شود.

شش باب از « قانون مدنی »، با عنوان « احیاء اراضی موات » و « حیازت اشیاء مباحه »، از مواد 141 تا 182،  به چگونگی استفاده از « مباحات »، پرداخته اند؛ اما ملاحظه خواهد شد که قوانین دیگری پاره ای از مقررات ابواب ششگانه « اراضی موات و مباحه »، « حیازت مباحات »، « معادن »، « اشیاء پیداشده »، « حیوانات ضاله »، « دفینه » و « شکار » را تحت الشعاع قرار داده اند. امروزه، « اراضی موات » با توجه به « قانون زمین شهری » ( مصوب 1366 هجری شمسی )، متعلق به دولت، است و لذا، جزء « مباحات »، محسوب نمی شوند. همچنین، « اشیاء پیداشده » و « حیوانات ضاله » نیز، اصولا، از « اموال مجهول المالک »، هستند؛ نه « مباحات ». توضیح اینکه تقسیم « قانون مدنی » از « اموالی که مالک خاصی ندارند »، مربوط به قبل از تصویب « قانون اساسی »، است. با نصویب این قانون و به ویژه اصل 45، در این قسمت از مقررات « قانون مدنی »، تغییراتی داده شده که با وجود اصلاحات « قانون مدنی » در سالهای 1361و 1370 هجری شمسی، تطبیقی با « قانون اساسی »، در این قسمت، داده نشده است.