اقسام « حقوق منقول » کدام است؟

 

« اموال منقول » به چهار دسته « منقول ذاتی »، « منقول حکمی »، « منقول تبعی ( حقوق و دعاوی ) » و منقول قراردادی ( منقول از پیش ) »، تقسیم می شوند.

الف- منقول ذاتی: « مال منقول » هر شیء مادی خارجی است که قابلیت نقل و انتقال را از محلی، به محلی دیگر، داشته باشد؛ خواه، به خودی خود، بتواند حرکت کند؛ مانند حیوانات یا ربات، و خواه، با نیروی خارجی؛ مثل کتاب. مطابق ماده 19 « قانون مدنی »: « اشیائی که نقل آن از محلی، به محلی دیگر، ممکن باشد؛ بدون اینکه به خود یا محل آن، خرابی وارد آید، « منقول » است. » « منقول ذاتی » می تواند به شکل « اموال » یا « اسناد در وجه حامل »، باشد. گاه، « اموال منقول » به طور موقت و با عمل انسان، به نحو تصنعی، صفت « غیرمنقول » را می گیرند؛ مثل آجری که در بناء، به کار رفته که در این صورت، مادامی که در بناء، به کار رفته، « غیرمنقول » است. مطابق ماده 22 « قانون مدنی »: « مصالح بنائی؛ از قبیل، سنگ، آجر و ... که برای بنائی، تهیه شده یا به واسطه خرابی، از بناء، جدا شده باشد مادامی که در بناء، به کار نرفته، داخل « منقول »، است. » نکته قابل ذکر اینکه اگر قانونگذار بنا بر مصالحی، توقیف « اموال منقولی » را « در حکم غیرمنقول » نمود، این امر موجب تبدیل « اموال منقول » به « غیرمنقول »، نمی شود؛ چنانکه ماده 21 « قانون مدنی » مقرر می دارد: « انواع کشتیهای کوچک و بزرگ، آسیاها و حمامهائی که در روی رودخانه و دریاها، ساخته می شوند و می توان آنها را حرکت داد و کلیه کارخانه هائی که نظر به طرز ساختمان، جزء بنای عمارتی، نباشند داخل در « منقولات »، است؛ ولی توقیف بعضی از اشیاء مزبوره، ممکن است نظر به اهمیت آنها، موافق ترتیبات خاصه، به عمل آید. » این « اموال » ذاتا، « منقول » هستند؛ اما توقیف برخی از آنها، نظر به اهمیتی که دارند ممکن است ترتیبات خاصی را لازم داشته باشند؛ مثل کشتیها که ممکن است دولت به خطر تجارت دریائی، توقیف آنها را تابع شرایط خاصی قرار دهد. ) « قانون دریائی » ( مصوب 1343 هجری شمسی ) ضمن تصریح به « منقول » بودن کشتی، از جهت اهمیت موضوع، ترتیبات و قواعد مخصوصی در مورد تابعیت، ثبت معاملات مربوط به کشتی و وضعیت فروش آن، در پرداخت دیون مالک، مقرر نموده است. همچنین، مطابق ماده 24 قانون مزبور: « ثبت کلیه انقالات و معاملات و اقاله راجع به عین کشتی و همچنین، منافع آن، اجباری است. »

گاهی، « اسناد » نیز، می توانند داخل « منقول ذاتی »، قرار بگیرند. مطابق ماده 1284 « قانون مدنی »: « « سند » عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع، قابل استناد باشد. طبق این تعریف، « سند » صرفا، وسیله اثبات « حق » است و خود، ذاتا، « مالیت » ندارد؛ بلکه با آن، می توان دادگاه را متقاعد کرد که شخصی را محکوم به پرداخت وجهی، نماید. بنابراین، نمی توان « اسناد » را « مال » محسوب کرد؛ اما امروزه، با پیشرفت جامعه، « اسناد »ی وجود دارند که خود به خود، « مالیت » دارند. نمونه بارز آن « اسکناس » است که امروزه، دارای « ارزش اعتباری »، می باشد. « ارزش اعتباری » یعنی ارزشی که دولت و حکومت ایجاد می کند و در مقابل آن، « ارزش واقعی » است. ( سابقا، سکه های طلا و نقره - همچون درهم و دینار- دارای « ارزش واقعی »، بودند. ) « ارزش واقعی » یک برگ اسکناس بسیار کم است؛ ولی دولت به آن، « ارزش اعتباری » می بخشد. امروزه، چکهای تضمینی، سهام شرکتها، بروات و ... به نحوی، هستند که گویا، متصرف آنها دارای یک « حق مالی »، است؛ در حالیکه برگه آن ارزش چندانی ندارد. این « اسناد » به عنوان « مال »، مبادله می شوند و نظر به اینکه دلیل وجود « حق مالی » ای است که به متصرف آن برگه، تعلق دارد و قابلیت داد و ستد دارد، پس، می توان آنها را از « اشیای مادی منقول »، شمرد. برخی گفته اند اسکناس، ارز، اوراق در وجه حامل، سهام بی نام شرکتها، بروات، سفته ها و چکهای در وجه حامل نماینده « ارزش اعتباری » هستند که جامعه برای آنها، قائل است. این « ارزش اعتباری » که متعلق به دارنده این گونه « اسناد »، است آنها را « در حکم منقول » قرار می دهد. لذا، « اسناد در وجه حامل »، « اشیای مادی منقول » شمرده نمی شود.

ب- منقول حکمی:  هر دین یا طلبی که نسبت به « اشیای منقول » یا « اشیای غیرمنقول »، باشد « در حکم منقول » است. « قانون مدنی » در ماده 20، مقرر می دارد: « کلیه دیون؛ از قبیل، قرض، ثمن مبیع و مال الاجاره عین مستأجره، از حیث « صلاحیت محاکم »، « در حکم منقول » است؛ ولو اینکه مبیع یا عین مستأجره از « اموال غیرمنفوله »، باشد. » لذا، هر دینی صرفنظر از اینکه منشاء آن « منقول » بوده؛ مثل اجاره ماشین، یا « غیرمنقول »؛ مثل اجاره آپارتمان، « در حکم منقول » هستند و از لحاظ « صلاحیت »، فقط، باید در محل اقامت مدعی علیه - یعنی کسی که ادعا علیه اوست - اقامه شود که به این مورد، « منقول حکمی » گفته می شود.

ج- منقول تبعی ( حقوق و دعاوی ): از ماده 18 « قانون مدنی »، می توان استنباط کرد که کلیه « حقوق عینی » و « دعاوی » راجع به « اموال منقول »، به تبع « مال منقول »، « منقول » است؛ از قبیل، حق انتفاع از « اموال منقول ».  دعاوی راجع به « اموال منقول »؛ اعم از اینکه موضوع آن « اثبات مالکیت » یا « حق عینی » دیگر و خواه، مطالبه و استرداد آن باشد و همچنین، « حق وثیقه » بر « اموال منقول » و دینی که موضوع آن « غیرمنقول » باشد با اینکه موضوع تعهد « مال غیرمنقول » است؛ اما از آنجائی که عنوان « دین » و « تعهد » دارد، « مال منقول » محسوب می شوند. توضیح اینکه  اجرت المثل « مال غیرمنقول » که بدون قرارداد، بر عهده متصرف یا غاصب، قرار می گیرد « غیرمنقول » محسوب می شود.

د- منقول قراردادی ( منقول از پیش ):  مفهوم « اموال منقول از پیش » توسط « دکترین فرانسه »، مطرح شد؛ ولی در « حقوق ایران »، توسعه چندانی نیافته و مراد از آن، این است که به طور ارادی، به « اموال غیرمنقول »، وصف « منقول » داده شود. مثال سنتی آن میوه هائی است که فعلا، بر روی درخت، می باشد؛ لیکن توافق طرفین بر انتقال آنهاست. این میوه ها با توجه به اینکه هنوز، از درخت، جدا نشده اند، اصولا، وصف « غیرمنقول » دارند؛ اما با توجه به « اصل حاکمیت اراده »، بنای طرفین بر « منقول » بودن آنهاست. پس، ورود این دسته از « اموال غیرمنقول » به « منقول »، بر اساس اراده طرفین، است. نکته مهم در این مسئله، این است که این توافق تنها، نسبت به طرفین قرارداد، قابل اجراست و نسبت به اشخاص ثالث، بلااثر است. 

انواع « دعاوی غیرمنقول » چیست؟

 

منظور از « دعاوی »، ادعاهائی است که مدعی بر علیه طرف دیگر، طرح می کند. در مورد « دعاوی غیرمنقول »، قسمت اخیر ماده 18 « قانون مدنی » مقرر داشته: « دعاوی راجعه به « اموال غیرمنقوله »؛ از قبیل، تقاضای خلع ید و امثال آن، تابع « اموال غیرمنقول » است. » منظور قانونگذار از دعاوی راجع به « اموال غیرمنقوله »، عام است. پس، دعاوی ای که برای اجبار متعهد،  طرح می شوند را نیز، در خود، جای می دهد؛ از قبیل، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا الزام به انتقال یا تحویل مبیع « غیرمنقول » یا دعوی مطالبه اجرت المثل « مال غیرمنقول » که تابع « غیرمنقول » است. البته باید توجه داشت که مطالبه مال الاجاره « مال غیرمنقول » مطابق ماده 20 « قانون مدنی »، « در حکم مال منقول » است؛ زیرا در اثر « عقد اجاره »، تعهد پرداخت مال الاجاره برای مستأجر، ایجاد می گردد. بدین جهت، این دعوا راجع به یک « دین »، است؛ اگر چه در نتیجه « مال غیرمنقول »، باشد. همچنین، مطالبه ثمن بیع خانه « دعوای منقول » می باشد؛ نه « دعوای غیرمنقول ». برای اینکه دعاوی راجع به « مال غیرمنقول »، « غیرمنقول » محسوب گردند، باید در نتیجه آن، « مال غیرمنقول »ی داخل دارائی مدعی، شود و یا از « حق مالکیت » یک « مال غیرمنقول »، ناشی شده و یا مربوط به خسارت وارده بر « مال غیرمنقول »ی، باشد. بدین ترتیب، دعاوی تابع « غیرمنقول » را می توان شامل موارد زیر دانست:

1- دعاوی تصرف: اعم از اینکه « مالکیت » محل نزاع باشد؛ یعنی متصرف ادعای « مالکیت » در ملک تحت تصرف خود را داشته باشد یا متصرف سابق اعاده وضع سابق را بخواهد؛ یعنی شخصی ملکی را تصرف کرده و متصرف سابق - در حالیکه مالک نیست - رفع تصرف او را از ملک، بخواهد که این حق را قانونگذار به خاطر تصرف سابق، به او، می دهد یا مدعی درخواست تسلیط خود را بر « مال غیرمنقول »ی، داشته باشد. همچنین، تمامی دعاوی مربوط به خلع ید غاصبانه، در مواردی که « مال »ی امانت نزد او، بوده و اکنون، منکر آن است، تصرف عدوانی ( شخصی که مانع تصرف متصرف سابق شده است )، رفع مزاحمت ( دعوائی که علیه کسی، اقامه می شود که مزاحم تصرف متصرف سابق می شود )، ممانعت از حق ( دعوی علیه کسی که خودش ملک را تصرف نمی کند؛ ولی مانع استفاده از متصرف سابق، می شود ) و ... ؛ همگی، داخل در دعاوی راجع به « غیرمنقول »، است.

2- دعوا با موضوع تملک مال غیرمنقول: دعوائی که موضوع آن تملک « مال غیرمنقول » است به تبعیت از موضوع آن، « غیرمنقول » است. در این گونه دعاوی، نتیجه اجرای آن رسیدن یک « مال غیرمنقول » به شخص، است؛ به عنوان مثال، دعوای فسخ زمین، دعوای بطلان که فرد می خواهد مالکیت کنونی مالک را لغو کرده و ملک را به خود منتقل نماید و دعوای عدم نفوذ در معاملات « غیرمنقول » که با اجرای این دعاوی، « مال غیرمنقول » به مدعی آن، می رسد. البته کلیه دیون ( دینها و طلبها ) « منقول » حساب می شوند. لذا، اگر کسی از دیگری، طلب داشته باشد، این دین « در حکم منقول » است؛ حتی اگر ناشی از « غیرمنقول »، باشد؛ یعنی اگر خانه ای به او، فروخته و مبلغ بیست میلیون تومان طلبکار است، این دین « در حکم منقول » است یا اگر موجر برای مطالبه اجاره، دعوا مطرح کند، « منقول » است و باید در دادگاه محل اقامت مدعی علیه ( خوانده )، اقامه شود. « حق تولیت » مربوط به شخصی، است که بر اساس « وقفنامه »، مسئول رسیدگی به کارهای « موقوفه »، است؛ یعنی « متولی ». این « حق » اگر چه به صورت منطقی، « غیرمنقول » محسوب نمی شود؛ ولی مطابق ماده 18 « قانون مدنی »، در مورد « تولیت اموال غیرمنقول » - به عنوان مثال، اگر کسی به « تولیت »، اعتراض داشته باشد - دعوا باید در محل وقوع « وقف »، مطرح شود؛ یعنی در واقع، آن را « غیرمنقول تبعی » محسوب کرده است. 

انواع « حقوق غیرمنقول » کدام است؟

 

« مال » گاهی، یک « شیء خارجی » و گاهی، یک « حق مالی » است. لذا، « حقوق » را نیز، می توان به اعتبار متعلق آن؛ یعنی آن چه « حق » به آن، تعلق گرفته، به « منقول » و « غیرمنقول »، تقسیم کرد. برای شناخت « حق منقول » یا « غیرمنقول »، باید ببینیم موضوع آن « حق » چیست و « حق » به تبعیت از موضوع آن، می تواند « منقول » یا « غیرمنقول » باشد. مطابق ماده 18 « قانون مدنی »: « حق انتفاع از « اشیاء غیرمنقوله »؛ مثل حق عمری و سکنی و همچنین، حق ارتفاق نسبت به ملک غیر؛ از قبیل حق العبور و حق المجری و دعاوی راجع به « اموال غیرمنقوله »؛ از قبیل تقاضای خلع ید و امثال آن، تابع « اموال غیرمنقول » است. » با توجه به تمثیلی بودن موارد مندرج در ماده، همچنین، می توان حق حریم، حق تحجیر در اراضی موات، حق وثیقه نسبت به « مال غیرمنقول » ( مثل حق مرتهن یا منتقل الیه در مورد معاملات یا حق استرداد و ... ) را نیز، به این موارد، افزود. برای توضیح مطلب، این « حقوق » را در دو « حقوق عینی » و « حقوق دینی »، بررسی می کنیم:

1- در حقوق عینی: تشخیص « حق عینی منقول » و « حق عینی غیرمنقول » آسان است؛ زیرا اگر « حق عینی » مربوط به « مال منقول »، باشد، « منقول » و اگر نسبت به « مال غیرمنقول »، باشد، « غیرمنقول » است. به طور مثال، « حق انتفاع ( بهره برداری ) » از اتومبیل، « منقول » و « حق انتفاع » از خانه، « غیرمنقول » است. همچنین، « حق عبور ( نوعی حق ارتفاق ) » و « حق مجری ( یعنی عبور  آب ) » با توجه به اینکه نسبت به « مال غیرمنقول »، است، « غیرمنقول » محسوب می شود.

2- در حقوق دینی: « حق دینی » « حق » با واسطه ای است که متعهد له از طریق متعهد، به « حق » خود، می رسد و ظاهرا، به لحاظ اینکه این « حقوق » مربوط به انسان، هستند، « منقول » شمرده شده و طبعا، مربوط به « غیرمنقول »، نمی شوند. البته به نظر می رسد باید موضوع را در سه حالت جداگانه، بررسی کرد. « حقوق دینی » از سه حالت، خارج نیستند: الف- وعده انتقال مال ب- تعهد بر انجام کار ج- خودداری از انجام کار.

الف- وعده انتقال مال: به « وعده انتقال مال »، در عرف، « قولنامه » می گویند. متعهد در « قولنامه »، وعده می دهد که موضوع مال را منتقل کند. به عنوان مثال، متعهد طی « قولنامه »، متعهد می شود که ملکی را 6 ماه بعد، به صورت قطعی و رسمی، منتقل نماید. در این حالت، به نظر می رسد که اگر « حق » خریدار نسبت به « مال غیرمنقول »، باشد، « حق غیرمنقول » است؛ هر چند، خریدار هنوز، « حق عینی » بر خانه، ندارد. همچنین، اگر « مال غیرمنقول »ی را به نحو کلی، بفروشد و بگوید: « 1000 متر زمین خوب از زمینهایم را می فروشم. » و هنوز، ملکیت منتقل نشده و قرار باشد با تأخیر، انتقال صورت پذیرد، « حق » خریدار « غیرمنقول » خواهد بود.

ب- تعهد بر انجام کار یا خودداری از آن: در این صورت، با توجه به اینکه متعهد باید کاری را انجام دهد، به نظر می رسد که با عنایت به « منقول » بودن کار، « حق » مربوط به آن نیز، « منقول » است؛ هر چند مربوط به « مال غیرمنقول »، باشد. لذا، اگر معماری متعهد شود که نقشه ملکی را بکشد یا ساختمانی بسازد، نظر به اینکه تعهد وی « انجام کاری » است و انجام کار « منقول » است؛ پس، « حق » مربوط به آن نیز، « منقول » می باشد.

ج- تعهد به تسلیم: گاه، انتقال ملک انجام شده و مالک باید کالا را تسلیم نموده و تحویل دهد و خریدار را بر مبیع، مسلط کند؛ مثلا مالک زمین را به موجب سند رسمی، منتقل کرده و اکنون، باید آن را تسلیم منوده و تحویل دهد. در این حالت، به نظر می رسد که حتی اگر موضوع انتقال « غیرمنقول » است؛ لیکن این « حق دینی » « منقول » است؛ زیرا فروشنده متعهد به انجام دادن کاری است و آن مسلط کردن خریدار بر مبیع، است. لذا، این « حق » « منقول » است؛ چرا که مربوط به انجام کار، می باشد. 

انواع « اشیای غیرمنقول » چیست؟

 

« اشیاء غیرمنقول » خود، به سه دسته، تقسیم می شوند: الف- غیرمنقول ذاتی ب- غیرمنقول عرضی ( در اثر عمل انسان ) ج- غیرمنقول حکمی.

الف- مال غیرمنقول ذاتی: « مال غیرمنقول ذاتی » کاملترین نوع « مال غیرمنقول » بوده و صفت « غیرمنقول » جزء طبیعت و ذات آن، است. « مال غیرمنقول ذاتی » با توجه به اقتباس « قانون مدنی »، در این بخش از « حقوق فرانسه »، شامل زمین و آن چه که به زمین، متصل و مرتبط است؛ مثل زمین، معدن، چشمه آب، ابنیه و آسیاب و هر چه که در بناء، منصوب و عرفا، جزء بناء، محسوب است، می شود و همچنین، است لوله هائی که برای جریان آب یا مقاصدی دیگر، در زمین یا بناء، کشیده شده باشد. در « حقوق فرانسه »، بر اساس مواد 518 تا 521 ، زمین و هر آن چه که به زمین، متصل است - مثل ابنیه، ساختمانها و گیاهان - در زمره « اموال غیرمنقول »، جای می گیرند. لذا، حتی برخی از « اشیای منقول » نیز، می توانند « غیرمنقول ذاتی » تلقی شوند. در واقع، برخی از « اموال منقول » نیز، اگر به طور فیزیکی، به زمین، متصل باشند، در زمره « اموال غیرمنقول ذاتی »، قرار می گیرند. علت نامیده شده « غیرمنقول ذاتی » آن است که این « اموال » در محل خود، استقرار پیدا کرده اند. البته امکان دارد گفته شود که به لحاظ، عقلی، نقل و انتقال ابنیه و آسیاب غیرممکن نیست که در پاسخ، باید گفت: عدم نقل و انتقالی که مورد نظر، است به معنای علمی و فلسفی، نیست؛ بلکه مراد عدم جابجائی عرفی است؛ یعنی همین که مردم بگویند: « نقل و انتقال ممکن نیست. »، « غیرمنقول ذاتی » نامیده می شود.

ب- مال غیرمنقول عرضی ( در اثر عمل انسان ): این دسته « اموال »ی را شامل می شود که در بناء و ساختمان، به کار برده شده اند. این « اموال » مادامی که در بناء، باشند و نقل و انتقال آن موجب خرابی آن « اموال » یا بناء شود، « غیرمنقول در اثر عمل انسان » هستند. حال، اگر بتوان آنها را جدا کرد، به ذات خود که « منقول » است، برمی گردد و در این حالت، صفت ذاتی خود که « منقول » است را باز می یابد. در ملاک و ضابطه تشخیص این گونه « اموال »، گفته شده که آنها باید به گونه ای، باشند که ارتباطی قوی بین شیء و « مال غیرمنقول »، برقرار باشد؛ به نحوی که ساختمان بدون آن « مال »، کامل نباشد؛ مثل آئینه نصب شده در دیوار، آجرهای تزئینی به کار رفته در شومینه، چوبکاری به کار رفته در ساختمان و ... . این « اموال » مادامی که در بناء و ساختمان، به کار می روند، « غیرمنقول » هستند؛ البته به شرطی که اگر آن « مال » از آن جا، برداشته شود، موجب نقص یا خرابی خود آن یا محل آن شود؛ به عنوان مثال، اگر آئینه از محل به کار برده شده در ساختمان، خارج شود، یا خود آئینه خواهد شکست و یا دیوار در اثر درآوردن آئینه، خراب می شود. همچنین، مثل کمد دیواری که اگر از ساختمان، کنده شود، یا کمد خواهد شکست و یا دیواری که کمد در آن، نصب شده تخریب خواهد گردید. مطابق ماده 14 « قانون مدنی »: « آئینه، پرده نقاشی، مجسمه و امثال آنها، در صورتی که در بناء یا زمین، به کار رفته باشند؛ به طوری که نقل آن موجب نقص یا خرابی خود آن یا محل آن بشود، « غیرمنقول » است. » همچنین، ماده 15 « قانون مدنی » مقرر می دارد: « ثمره و حاصل مادامی که چیده یا درو نشده است، « غیرمنقول » است. اگر قسمتی از آن، چیده یا درو شده باشد، تنها، آن قسمت « منقول » است. » در این ماده، منظور از کلمه « ثمره »، میوه و مراد از کلمه « حاصل »، زراعتهائی؛ از قبیل، گندم، جو، برنج و نظایر آن، است که به واسطه ریشه، به زمین، متصل است. ماده 16 « قانون مدنی » نیز، مقرر داشته است: « مطلق اشجار و شاخه های آن، نهال و قلمه مادامی که بریده یا کنده نشده اند، « غیرمنقول » هستند. » در این خصوص، مصادیق مشابهی هم، نظیر تیر برق، جدول خیابانها، آسفالت و ... قابل ذکر می باشد.

ج- غیرمنقول حکمی: قانونگذار برخی « اموال »ی را که در واقع، « منقول » هستند از حیث « صلاحیت محاکم » و « توقیف اموال »، در حکم « اموال غیرمنقول »، آورده است. ماده 17 « قانون مدنی » مقرر داشته است: « حیوانات و اشیائی که مالک آن را برای عمل زراعت، اختصاص داده باشد؛ از قبیل، گاو، گاومیش، ماشین و اسباب و ادوات زراعت، تخم و ... و به طور کلی، هر « مال منقول »ی که برای استفاده در عمل زراعت، لازم و مالک آن را به این امر، تخصیص داده باشد از جهت « صلاحیت محاکم » و « توقیف اموال »، جزء ملک، محسوب و « در حکم مال غیرمنقول » هستند و همچنین است تلمبه، گاو یا حیوان دیگری که برای آبیاری زراعت یا خانه و باغ، اختصاص داده شده اند. » بنابراین، هر گاه، قرار باشد این گونه « اموال »، توقیف شوند، توقیف آنها مطابق مقررات « مال غیرمنقول »، بوده و بر روی زمین، ثابت می مانند. قانونگذار خواسته با این استثناء، از جدا شدن این « اموال »، از زمین و زراعت و در نتیجه، بلااستفاده شدن این گونه « اموال »، جلوگیری نماید. این ماده در واقع، ترجمه ماده 524 « قانون مدنی فرانسه » است. در زمان تصویب « قانون مدنی فرانسه »، جامعه به شدت، تحت تأثیر حقوق کشاورزی، بوده و به همین لحاظ، این ماده در جهت حمایت از کشاورزان، تصویب شده است. امروزه، حقوقدانان فرانسه معتقدند این حمایت در زمینه های تجاری و صنعتی نیز، باید توسعه یابد و همچنین، اظهار شده است که چرا این حمایت تنها، در زمینه « توقیف اموال » و « صلاحیت محاکم »، مطرح شده و می بایست در زمینه « رهن و فروش » نیز، توسعه پیدا کند. در « حقوق ایران » نیز، برخی در انتقاد به این ماده، گفته اند که نباید برای یک مصلحت، یک اصل کلی را مخدوش کرد؛ زیرا اولا، قانونگذار می توانست جدائی این اشیاء از زمین را غیرممکن گردانیده یا مؤکول به رضای صاحب آن، کند و ثانیا، این عدم جدائی را تنها، از حیث « صلاحیت محاکم » و « توقیف اموال »، « در حکم غیرمنقول » آورده و حال آنکه با سببهای دیگری؛ مثل تقسیم مال توسط شرکاء، وارثین یا وصیت، ممکن است این « اموال » از زمین، جدا شوند. ثالثا، در بسیاری از موارد دیگر؛ مثل صنعت یا تجارت، ارزش و اهمیت آن از کشاورزی، کمتر نیست.

به هر حال، « اموال » مقید شده در ماده 17 « قانون مدنی »، فقط، از حیث « صلاحیت محاکم » و « توقیف اموال »، « در حکم مال غیرمنقول » محسوب می شوند؛ یعنی دادگاه صالح دادگاه محل وقوع ملکی است که این « اموال » برای زراعت، به آن، اختصاص یافته است. از طرفی دیگر، مطابق ماده 103 « قانون اجرای احکام مدنی »: « توقیف « مال غیرمنقول » موجب توقیف منافع آن نمی گردد. » لذا، اگر در جهت درخواست طلبکار و محکوم له، فرضا، ادوات کشاورزی توقیف شوند، مالک علیرغم توقیف، حق استفاده از آن را دارد؛ در حالیکه اگر مطابق مقررات توقیف « اموال منقول »، عمل می شد، می بایست از تصرف مالک، خارج می گردید و در نزد شخص ثالث یا مکان امنی، نگهداری می شد. همچنین، مطابق مقررات « قانون اجرای احکام مدنی »، در صورتی که « مال » توقیف شده « منقول » باشد، به مالک، به مدت 4 ماه، مهلت داده می شود که « محکوم به » را بپردازد. در غیر این صورت، « مال » توقیف شده به فروش می رسد؛ لیکن این مهلت در خصوص « اموال غیرمنقول »، 8 ماه می باشد.

اما برای تحقق حکم ماده 17 « قانون مدنی » و برای « غیرمنقول » شدن این ادوات، دو شرط لازم است: 1- این « اموال » باید متعلق به « مالک زمین »، بوده و ملک دیگران نباشد؛ یعنی مالک حیوانات یا اشیاء و زمین باید یک نفر ( شخص حقیقی یا حقوقی ) باشد. بنابراین، باید حاکمیت حقوقی واحدی بر « مال » و « مالک »، برقرار باشد. لذا، اگر مستأجری زمینی را برای کشاورزی، اجاره کند و گاو و بذر را از مال خود، در زمین مورد اجاره، بکارد، گاو و بذر « غیرمنقول » نمی شود؛ زیرا « مالک زمین » و « مالک گاو و بذر » یکی نیست. 2- حیوانات و ادوات باید مختص زراعت و آبیاری باشند و یک ارتباط فیزیکی مناسب بین این دو، وجود داشته باشد. پس، اگر اسبی برای سواری، باشد، مشمول این ماده نمی شود یا چنانچه تراکتوری هم، برای هموار کردن راه و هم، برای شخم زدن، به کار می رود باید آن را به محدود به موارد « مستثنی به ( استثناء شده  ) »، کرد و لذا، نبایستی از آن، وحدت ملاک گرفت. 

انواع « اموال غیرمنقول » چیست؟

 

مواد 12 تا 18 « قانون مدنی »، انواع مختلف « اموال غیرمنقول » را احصاء و تعریف نموده که می توان آنها را تحت سه عنوان « اشیاء »، « حقوق » و « دعاوی »، مورد بررسی، قرار داد.