شرایط تملک « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول » توسط خارجیان

 

به لحاظ مصالح سیاسی، خارجیان طبق « قانون مدنی » و سایر قوانین عادی، نمی توانند در ایران، آزادانه، « اموال غیرمنقول »؛ مثل خانه یا زمین، را تملک کنند؛ در حالیکه چنین محدودیتی در خصوص « اموال منقول »، وجود ندارد. البته استثنائا، طبق آئین نامه « استملاک اتباع بیگانه » ( مصوب 1328 هجری شمسی )، خارجیانی که اقامت دائمی در ایران، داشته باشند می توانند برای « سکونت »، « شغل » و « صنعت »، « اموال غیرمنقول » را تملک نمایند؛ مشروط به « رابطه متقابل »؛ یعنی اینکه در کشور متبوع بیگانه نیز، ایرانیان حق استملاک داشته و بتوانند لااقل، همان مقدار ملک را عملا، « مالک » شوند. البته ممکن است که هیئت دولت به صورت استثنائی، به افرادی که به صورت منظم، در سنوات متعدد و متوالی، مسافرتهای فصلی داشته باشند، اجازه خرید « مال غیرمنقول » برای سکونت شخصی، با رعایت تناسبهای لازم را صادر نماید. همچنین، اگر معاهده دیگری نیز، بین ایران و کشوری، برقرار شود، ممکن است تملک بر اساس آن، صورت گیرد؛ اما در کل، بیگانگان حق تملک املاک را در ایران، ندارند. بر اساس ماده 8 « قانون مدنی »: « « اموال غیرمنقوله » ای که اتباع خارجه در ایران، بر طبق عهود، تملک کرده یا می کنند از هر جهت، تابع قوانین ایران، خواهد بود. » 

تفاوت چگونگی توقیف « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول »

 

میان اصول توقیف « اموال منقول » و توقیف « اموال غیرمنقول »، تفاوت وجود دارد. با توجه به اینکه تصرف « مال منقول » دلیل « مالک » بودن است، اگر محکوم علیه « مال »ی را در اختیار داشته باشد، اصل بر این، است که « مال » خود اوست و لذا، « اموال »ی که در تصرف غیر محکوم علیه، هستند اصل بر این، است که تعلق به محکوم علیه، نداشته و نمی توان آنها را توقیف کرد؛ مگر اینکه متصرف شخص محکوم علیه را « مالک » معرفی نماید. در « اموال منقول »، اصولا، توقیف آنها در محل سکونت یا محل کار محکوم علیه، انجام می پذیرد. وقتی محل سکونت و محل کار محکوم علیه مشخص باشد، اصل بر این، است که وسائل، اثاثیه و « اموال » موجود در آن مکان، متعلق به محکوم علیه، می باشد؛ زیرا عرف و عادت بر این، است که « اموال » خود را نگهداری می کنند. البته « اموال منقول » محکوم علیه در هر محلی و در نصرف هر کسی، قابل بازداشت است؛ مشروط بر اینکه قرائن کافی بر احراز « مالکیت » او، باشد.

اما توقیف « اموال غیرمنقول » کاملا، با توقیف « اموال منقول »، متفاوت است و توقیف با یک سلسله اقدامات ثبتی، صورت می گیرد. بدین صورت که واحد اجراء برای توقیف « مال غیرمنقول »، مشخصات ملک را - از جمله، پلاک ثبتی و دیگر خصوصیات - به طرفین و به « اداره ثبت » محل، اعلام می نماید. در مورد ملک ثبت شده به نام محکوم علیه، « اداره ثبت » پس از اعلام توقیف ملک، از جانب واحد اجراء، مراتب را در « دفتر املاک »، قید نموده و به قسمت اجراء، اعلام می کند و ملک را با این اقدام، از هر نقل و انتقالی، مصون می سازد. ممکن است که « سند مالکیت » برای ملک، صادر نشده باشد و پرونده ثبتی در جریان مواعد و مهلتهای قانونی، باشد که در این صورت، توقیف ملک در « دفتر املاک بازداشتی » و در « پرونده ثبتی »، قید شده و ملک نمی تواند در معرض نقل و انتقال، قرار گیرد. در برخی نقاط کشور، ممکن است املاک اشخاصی جریان ثبت را سپری کرده باشد یا در مواردی، افراد به آبادی زمین، پرداخته؛ ولی هنوز، تقاضای ثبت نکرده باشند. بنابراین، در « اداره ثبت » هم، از این گونه املاک، سابقه ای نیست که در این حالت، با یکی از دو شرط، قابل بازداشت می باشد: شرط اول اینکه محکوم علیه در آن، تصرف مالکانه داشته باشد و شرط دوم اینکه محکوم علیه به موجب حکم نهائی، « مالک » شناخته شود. همچنین، بر اساس 1241 « قانون مدنی »: « قیم » حق ندارد برای هزینه های خود یا امر دیگری، « اموال غیرمنقول » مولی علیه؛ مثلا صغیر، را بفروشد؛ مگر با اجازه دادستان. » 

تفاوت روشهای تملک در « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول »، چیست؟

 

در « فقه » و « حقوق »، « ذوالید » کسی است که « مال » را در اختیار دارد و هر گونه تصرفی را که بخواهد می تواند در آن، داشته باشد. با این توضیح، سلطه و اقتدار شخص بر شیء، به « ید »، اطلاق می شود. نظر معتبر این است که در « اموال منقول »، چون غالبا، مردمی که سیطره و استیلاء بر اشیاء، دارند، « مالک » یا « در حکم مالک » هستند، پس، باید در موارد تردید، به موارد « غالب »، رجوع کنیم و آنها را نیز، « مالک » یا « در حکم مالک » بدانیم. بعضی؛ مانند « مرحوم محقق اصفهانی »، در « رساله ید »، گفته اند: « ملاک حجیت ید، بنا به عقیده ما، همان غلبه ایادی مالکی در برابر غیرمالکی، است. » بنابراین، ایشان نحوه کاشفیت ید را غلبه ایادی مالکی می دانند؛ لیکن دسته دیگری؛ چون « ناصر مکارم شیرازی »، به این نظریه، ایراد گرفته و می گویند کاشفیت ید از « مالکیت » صاحب، امری است که از اقتضای طبیعت اولیه آن، است؛ اما مبنای طبع اولیه این است که اگر انسانها و زندگی بشر اولیه را تصور نمائیم، می توانیم احتمال دهیم که آنها مثل بشر امروزی، ذهنیت « مالکیت » نداشته اند. انسانهای نخستین خوراک و اشیای مورد نیاز خود را همواره، در دسترس، نداشته اند تا هر وقت، اراده کنند از آن، استفاده نمایند. بنابراین، به قدر نیاز، اشیای مورد نیاز خود را حیازت و حفاظت می کردند؛ به عنوان مثال، اگر سیبی داشتند و دیگری قصد گرفتن آن را داشت، مانع می شدند. البته به مرور ایام، می بینیم که مشخصه « مالکیت » به تدریج، از وضع ید و تصرفات فیزیکی و ابتدائی، خارج می شود و ممکن است شخصی در یک سوی دنیا، خانه ای داشته باشد و خودش در طرف دیگر جهان، ساکن باشد؛ اما بدون اینکه ملک در ید او، باشد، به طور قراردادی و قانونی، مالک آن است. در هر حال، چون منشاء « مالکیت » با دست، بوده است، آدمیان آثار « مالکیت » را بر « ید »، مترتب نموده اند. با تأمل در این دو نظریه، به نظر می رسد نظر اول با حقوق امروز، تطابق بیشتری دارد.

ماده 35 « قانون مدنی » مقرر می دارد: « تصرف به عنوان « مالکیت »، دلیل « مالکیت » است؛ مگر اینکه خلاف آن، ثابت شود. » « تصرف » در این معنا، عبارت است از تسلط و اقتداری عرفی که انسان در مقام اعمال « حق » خود، بر « مال »، دارد؛ به نحوی که عرف متصرف را با عنوان « صاحب حق » و « مالک بر مال »، بداند. بنابراین، قانونگذار با شرایط خاصی که در « اموال منقول »، وجود دارد، متصرف « مال منقول » را « مالک » می داند؛ اما با تصویب « قانون ثبت اسناد و املاک » ( مصوب 1310 هجری شمسی ) و با توجه به مواد 22 و 147 اصلاحی آن، اعتبار « اماریت ید » در خصوص « اموال غیرمنقول »، تا حدودی، کاهش یافت؛ یعنی بر اساس قسمت اول ماده 22 « قانون ثبت اسناد و املاک »، در ملکی که مطابق قانون، در « دفتر املاک »، به ثبت رسید، تنها، کسی را که ملک به اسم او، ثبت شده « مالک » خواهد شناخت. مطابق ماده 1321 « قانون مدنی »: « « اماره » عبارت از اوضاع و احوالی، است که به حکم قانون یا در نظر قاضی، دلیل بر امری، شناخته می شود. » همچنین، به لحاظ اهمیت « اموال غیرمنقول » و جلوگیری از اختلافات ملکی، مقرر گردید که کلیه اراضی و املاک باید دارای « سند رسمی »، باشند و بر این اساس، نقل و انتقال این گونه اموال نیز، باید به صورت رسمی، صورت گیرد و حتی مطابق مقررات « قانون ثبت » ( مواد 22 و 46 )، تا زمانی که انتقال رسمی صورت نگیرد، همه ادارات و محاکم باید صاحب سند رسمی را « مالک » بدانند. بر این اساس، در خصوص اثبات « مالکیت » نیز، بین « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول »، تفاوت وجود دارد. بدین صورت که در مورد « اموال منقول »، متصرف به نحو قانونی، « مالک » تلقی می شود؛ مگر اینکه خلاف آن، ثابت شود؛ اما در مورد « اموال غیرمنقول »، اصولا، کسی که سند رسمی به نام اوست « صاحب مال » شناخته می شود؛ مگر اینکه خلاف آن، اثبات گردد. مطابق مواد 46 و 47 « قانون ثبت »، ثبت اسناد اختیاری است؛ مگر در موارد ذیل: 1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا، در « دفتر املاک »، ثبت شده باشند. 2- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا، در « دفتر املاک »، ثبت شده اند. در نقاطی که « اداره ثبت اسناد و املاک » و « دفاتر اسناد رسمی » وجود دارند و « وزارت عدلیه » مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل، اجباری است: 1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین و منافع « اموال غیرمنقوله » که در « دفتر املاک »، ثبت نشده اند. 2- صلح نامه، هبه نامه و شرکت نامه. 

فوائد تقسیم « اموال » به « منقول » و « غیرمنقول »، چیست؟

 

تشخیص « مال منقول » و « مال غیرمنقول » در تعیین رژیم حقوقی بر آن دو « مال »، مؤثر است. آثار عملی مهمی بر این تقسیم، بار می شود که به آنها، اشاره می گردد: الف- روشهای مختلف تملک در « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول » ب- تفاوت در توقیف « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول » ج- تفاوت در تملک خارجیان در « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول » د- تفاوت در حق شفعه در مورد « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول » ه- تفاوت در صلاحیت محاکم در مورد « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول » و- تفاوت در دعاوی تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت راجع به « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول » ز- تفاوت در تجاری بودن « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول » ح- تفاوت در حق ارتفاق در « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول » ط- تفاوت در ارث زوجه در « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول ». 

در صورت تشابه میان « اموال منقول » و « اموال غیرمنقول »، چگونه می توان عمل نمود؟

 

در برخی از حقوق و دعاوی، شناخت ماهیت « منقول » یا « غیرمنقول » بودن آن دشوار است که از آن جمله، می توان به « حق شریکان » و « حق کسب و پیشه »، اشاره نمود.

الف- حق و سهام شریکان در شرکت: هر یک از شرکاء، در شرکت، « مال »ی را یه عنوان « سهم الشرکه »، می آورند؛ مثلا، یکی ممکن است مغازه و دیگری، اتومبیلی را به عنوان سهم الشرکه، بیاورد. در این حالت، آیا باید سهم شریک اول را « غیرمنقول » و سهم شریک دوم را « منقول » دانست؟ برای پاسخ، باید در مورد شرکتها، تفکیکی صورت گیرد. گاه، شرکت بر اساس « قانون مدنی »، تشکیل می شود که به آن، « شرکت مدنی » می گویند که در این حالت، « شخصیت حقوقی » تشکیل نمی شود و حق شریک تابع آن « مال »ی است که آورده است. پس، اگر ساختمانی به عنوان « سهم الشرکه »، آورده در نتیجه، « حق » به شکل « غیرمنقول »، بوده و اگر اتومبیل را آورده، « حق » مورد نظر « منقول » می باشد؛ اما برخی از شرکتها؛ مثل شرکتهای تجاری، به محض تشکیل شدن، دارای « شخصیت حقوقی »، می شوند و خود، « دارائی » مستقلی از « دارائی » شرکاء، پیدا می کند؛ یعنی اموال وارد « دارائی » شرکت، می شود و کلیه « اموال » شرکاء به عنوان « سهم الشرکه »، جزو « دارائی » شرکت، می گردد. در این حالت، همه « اموال » به این شخصیت، تعلق دارد و از « ملکیت » شرکاء، خارج می شود؛ مگر اینکه شرکت منحل گردد که در این صورت، هر شریکی نسبت به سهم خود، در « اموال » شرکت و نه « مال »ی که آورده است، « حق » دارد. بنابراین، صرفنظر از اینکه شرکاء چه « مال »ی را به عنوان « سهم الشرکه »، به شرکت، تقدیم می کنند ( « منقول » یا « غیرمنقول » )، تنها « حق »ی که شرکاء نسبت به شرکت، دارند « حق بردن سود از شرکت » است که این « حق » را می توان به تبعیت از موضوع آن، « منقول » شمرد. لذا، تمامی اوراق بهادار صادره از شرکتهای خصوصی و دولتی را باید « منقول » دانست.

ب- حق کسب و پیشه: هر گاه، یک تاجر با فعالیت خوب و با صداقت و امانت، عمل نماید و با ارائه کالای باکیفیت، باعث شهرت و معروفیت ملکی، گردد و موجب شود تا مشتریان زیادی برای خرید کالا، به آن مکان، مراجعه نمایند، آن مکان دارای ارزشی، می شود که به آن، « حق کسب و پیشه » اطلاق می شود. با توجه به فتوای « امام (ره) » که گرفتن « حق کسب و پیشه » را « غیرشرعی » اعلام نمودند، در « قانون روابط موجر و مستأجر » ( مصوب 1376 هجری شمسی )، « حق کسب و پیشه » معتتبر دانسته نشد و اکنون نیز، قضات در مورد اجاره های بعد از سال 1376 هجری شمسی، حکم به « حق کسب و پیشه »، نمی دهند؛ ولی اجاره نامه هائی که قبل از سال 1376 هجری شمسی، باشند را به علت وجود « حق » مکتسب، حکم به « حق کسب و پیشه »، می دهند. الان، در جامعه، چیزی به عنوان « حق سرقفلی »، مطرح است و آن پولی است که مالک از مستأجر، می گیرد تا او را در اولویت، قرار داده و ملک را به او، واگذار نماید و از طرفی، مالک برای اجازه استفاده تجاری از ملک، مبلغ هنگفتی به « شهرداری »، داده و مبلغ ناچیز اجاره ملک برای او، صرفه ندارد. لذا، مبلغی را به عنوان « سرقفلی »، در ابتدای اجاره، می گیرد و هر گاه، مستأجر بخواهد ملک را تخلیه نماید، مالک می باید « سرقفلی » را به نرخ روز، به او، بدهد که این « حق » را اصطلاحا، « حق سرقفلی » می گویند. حال سؤال این است که این « حق » در حکم « منقول »، است یا « غیرمنقول »؟

طبق یک نظر، با توجه به « اصل کلی برای شناخت « منقول » یا « غیرمنقول » بودن حق »، باید به موضوع آن، مراجعه کرد و موضوع این « حق » نیز، « ملک » است. فلذا، « حق » مورد نظر « غیرمنقول » شمرده می شود. از طرفی دیگر، شاید بتوان گفت آن چه موجب معروفیت و شهرت ملک، شده تلاش شخص تاجر بوده و خود ملک به تنهائی، این ارزش را نداشته است. لذا، این « حق » مربوط به « حق بر مشتریان دائم و کار و فعالیت انسان »، است و عمل انسان را نمی توان « غیرمنقول » شمرد. بنابراین، در زمره « حقوق معنوی »، قرار گرفته و باید آن را « منقول » شمرد. در زمینه « حق کسب و پیشه یا تجارت »، بر اساس « قانون روابط موجر و مستأجر » ( مصوب 1356 هجری شمسی )، « حق »ی است که به تبع اجاره، به مستأجر، تعلق می گیرد و عنصر عمده آن، « وضعیت و موقعیت ملک » و « شرایط اجاره » و « مالکیت مستأجر بر منافع »، است؛ هر چند که کار، فعالیت و حسن شهرت مستأجر نیز، از عناصر آن، به شمار می آید. لذا، می توان گفت که « حق » مزبور درشمار « اموال غیرمنقول » و « در حکم غیرمنقول »، است؛ اما « حق سرقفلی » به مفهوم « قانون روابط موجر و مستأجر » ( مصوب 1376 هجری  شمسی )، « در حکم غیرمنقول » می باشد که در واقع، نوعی « حق تصرف » یا « حق تقدم در انتفاع » است که مالک آن را به مستأجر، واگذار می کند یا مستأجر با شرایطی، به مستأجر بعدی، انتقال می دهد و بیشتر، مربوط به ملک و در حقیقت، از آثار « مالکیت عین یا منافع »، است؛ نه ثمره کار، فعالیت و حسن شهرت مستأجر. البته برخی عقیده به « منقول » بودن آن، دارند.