« حریم املاک » چیست؟

 

« حریم » در لغت، به معنای « منع »، است و منظور آن است که « کسی نمی تواند در « حریم ملک »، « تصرفات »ی نماید که به « حقوق » « صاحب حریم »، لطمه وارد آورد. مطابق ماده 136 « قانون مدنی »: « « حریم » مقداری از اراضی اطراف « ملک » و « قنات » و « نهر » و امثال آن، است که برای کمال « انتفاع » از آن، ضرورت دارد. » برخی « تصرفات » در « ملک »، هستند که مستلزم این است که زمین اطراف آن به « ملکیت » دیگری، درنیاید یا دست کم، « تصرف »ی در آن، نشود که « انتفاع » از « ملک » را « دشوار » یا « ناممکن » سازد؛ مثلا، آن چه امروز، معمول است این است که چاه عمیقی در زمینهای کشاورزی، حفر می کنند و « حق حریم »ی قرار می دهند، برای اینکه چاه عمیق دیگری حفر نشود. این محدوده مشخص را اصطلاحا، « حریم » و « حق »ی را که « مالک » بر آن، دارد « حق حریم » می نامند. پس، همان طور که گفته شد، منظور و هدف اصلی از شناسائی « حریم »، جلوگیری از تضرر « صاحب حق »، است؛ چرا که ابتدائا، شروع به « انتفاع »، کرده است. شناسائی « حریم » برای « ملک »ی، گاه، موجب می شود که دیگران نتوانند آن « حریم » را « تملک » کنند و گاهی هم، موجب می شود که « صاحبان املاک » مجاور نتوانند « تصرفات » خاصی را در آن، محدوده، انجام دهند. طبیعی است وقتی که شخصی « مجاز » می شود که با « احیاء اراضی موات »، به احداث باغ، خانه، چاه آب و قنات، مبادرت ورزد، مقداری از « اراضی موات » نزدیک آن، جهت کمال « انتفاع »، لازم است که « حریم » آن شود. « حق حریم » از نظر تحلیلی، یک نوع « حق ارتفاق » بر « اراضی » اطراف قنات، نهر و امثال آن، است. ماده 139 « قانون مدنی » در این راستا، بیان می دارد: « « حریم » در حکم « ملک » « صاحب حریم »، است و « تملک » و « تصرف » در آن؛ به صورتی که منافی باشد با آن چه مقصود از « حریم »، است، بدون « اذن » از طرف « مالک »، صحیح نیست. بنابراین، کسی نمی تواند در « حریم » چشمه یا قنات دیگری، چاه یا قنات بکند؛ ولی « تصرفات »ی که موجب تضرر، نشود « جایز » است. » پس، مطابق این ماده، مطلق « تصرفات » در « حریم » قنات دیگری، منع نشده؛ بلکه « تصرفات » مضره؛ از قبیل، کندن چاه، منع شده است. لذا، عبور دادن حیوانات از « حریم » یا زراعت در « حریم » قنات، « بلامانع » است. لذا، « حق حریم » نوعی « حق ارتفاق خاص و منفی » در « ملک » دیگری، است. نکته قابل ذکر در مورد « حریم »، این است که « فقهاء » و غالب « حقوقدانان » عقیده دارند « حق حریم » تنها، در « اراضی موات » که « مالک » خاصی ندارند، پیدا می شود و نمی توان به وسیله کندن چاه در « ملک » خود، « حق حریم » در « اراضی » مجاور که « ملک » دیگری است، پیدا نمود؛ زیرا « حق حریم » منافات با « حق مالکیت »، در « اراضی » مجاور که « ملک » دیگری است، پیدا می نماید و لذا، منافات با « حق مالکیت »ی، دارد که سابقا، ایجاد شده است؛ خصوصا، اینکه « مالکیت » یک « حق مطلق و انحصاری » است. بنابراین، اگر کسی در « زمین مباح »، باغی احداث نماید، نه فقط، به علت « احیاء »، « مالک » باغ می گردد؛ بلکه نسبت به « اراضی مباحه » مجاور باغ، تا حدی که برای کمال « انتفاع » و « استفاده » از باغ؛ مثلا، برای « عبور و مرور » و « آبیاری »، لازم باشد، « حق حریم » پیدا می کند؛ اما اگر در « زمین مباح » یا در زمین متعلق به خود، باغی احداث نماید یا چاهی حفر کند، نسبت به « اراضی » مجاور که « ملک » غیر باشند، « حق »ی پیدا نخواهد کرد؛ لیکن باید توجه داشت که ایجاد « حق حریم » امری استثنائی است و این امر منافاتی ندارد که قانونگذار به موجب « قانون » و بنا به مصالحی، « حق حریم »ی را در « املاک » مجاور، نسبت به « صاحب حق »ی، ایجاد کند. برخی نیز، معتقدند که با توجه به اینکه « مالکیت » امروزه، مفهوم و رابطه ی « اعتباری » میان « مالک » و « مال »، است و دیگر، وصف « مطلق بودن »، « دائمی » و « انحصاری بودن » را ندارد، لذا، می توان « حق حریم » را در « ملک » دیگری، برای شخص، در نظر گرفت. پس، هر گاه، رشته قناتی از زمینهائی، عبور می کند که در « ملکیت » سایر « مالک »ین، است، ، « مالک »ین حق ندارند بدون رعایت « حریم » قنات، در زمین « مالکانه » خود، چاهی را حفر نمایند که باعث ورود ضرر و کم شدن آب قنات، گردد. همچنین، « مالک »ین مجاور نمی توانند در « ملک » خود، قنات یا چاهی را حفر نمایند که رعایت « حریم » چاه یا قنات دیگران نشده باشد؛ زیرا کسی که زودتر، چاه یا قناتی را حفر کرده است حق دارد از دیگران، بخواهد که حتی در « ملک » خود آنان، رعایت « حریم » چاه و قنات وی را بنمایند. پس، « اجازه » حفر چاه یا مجرا مشروط به رعایت « حریمهای قانونی »، است. 

تأثیر تقسیم « ملک » در « حق ارتفاق »، چیست؟

 

مطابق ماده 589 « قانون مدنی »: « هر « شریک المال » می تواند هر وقت، بخواهد، تقاضای « تقسیم مال مشترک » را بنماید؛ مگر در مواردی که تقسیم به موجب این « قانون »، « ممنوع » یا شرکاء به وجه ملزمی، ملتزم به « عدم تقسیم »، شده باشند. » « قانون » وجود « حق ارتفاق » را « مانع تقسیم ملک » ندانسته؛ اعم از اینکه « ملک » « صاحب حق ارتفاق » مورد تقسیم، باشد یا « ملک »ی که در آن، « حق ارتفاق » برقرار شده باشد. ماده 103 « قانون مدنی » مقرر داشته است: « هر گاه، شرکاء « ملک »ی دارای « حقوق » و  منافع »ی، باشند و آن « ملک » مابین شرکاء، تقسیم شود، هر کدام از آنها، به قدر حصه، « مالک » آن « حقوق » و « منافع » خواهند بود؛ مثل اینکه اگر « ملک »ی دارای « حق عبور » در « ملک » غیر، بوده و آن « ملک » که دارای « حق »، است بین چند نفر، تقسیم شود، هر یک از آنها، « حق عبور » از همان محلی که سابقا، « حق » داشته است، خواهد داشت. » « ملک »ی که در آن، « حق ارتفاق » برقرار شده « قابل تقسیم » است و ماده 604 « قانون مدنی » مقرر داشته: « کسی که در « ملک » دیگری، « حق ارتفاق » دارد نمی تواند مانع از تقسیم آن « ملک »، بشود؛ ولی بعد از تقسیم، « حق » مزبور به حال خود، باقی می ماند. »؛ اما اگر « ملک »ی بین چند نفر، « مشترک » باشد و قسمتی از آن، در قسمتی دیگر، « مجرای آب » یا « محل عبور » داشته باشد و آن « ملک » بین « مالک»ین، « تقسیم » و « افراز » گردد، طبق ماده 603 « قانون مدنی »: « ممر و مجرای هر قسمتی که از متعلقات آن، است بعد از تقسیم، مخصوص همان قسمت، می شود. » و ماده 605 همان قانون نیز، مقرر داشته است: « هر گاه، حصه بعضی از شرکاء، « مجرای آب » یا « محل عبور » حصه شریک دیگر باشد، بعد از تقسیم، « حق مجرا » یا « حق عبور » ساقط نمی شود؛ مگر اینکه سقوط آن شرط شده باشد و همچنین، است سایر « حقوق ارتفاقی ». » بدین ترتیب، چنانچه « ملک »ی در « ملک » دیگر، « حق ارتفاق » دارد و « حق ارتفاق »ی برای استفاده قسمتی از « ملک »، است و قسمت دیگر نمی تواند از آن، استفاده کند یا احتیاجی به آن « حق ارتفاق »، ندارد پس از تقسیم، « حق ارتفاق » مزبور مخصوص آن قسمتی، می باشد که از آن، استفاده می کرده است. توضیح دیگر اینکه اگر « حق ارتفاق اصلی » از بین برود، « حق ارتفاق تبعی » هم، زائل خواهد شد؛ مثل موردی که چشمه ای در زمینی، باشد و « مالک » زمینهای مجاور « حق عبور » از آن « ملک »، برای برداشتن آب شرب را داشته باشند که با خشک شدن چشمه، « حق ارتفاق اصلی » از بین می رود و « حق عبور » که به تبع آن، وجود داشته نیز، زائل می گردد. در خاتمه این بحث، بایستی ذکر کرد همان گونه که ملاحظه کردیم، در « قانون »، « حقوق » و « تکالیف » هر یک از « مالک » و « صاحب حق ارتفاق »، پیش بینی شده و می بایستی هر کدام از « مالک » و « صاحب حق ارتفاق »، « حقوق » یکدیگر را رعایت نمایند. پس، اگر « مالک » « ملک »ی که « محل عبور » دیگری است مانع « دارند حق ارتفاق » شود و از این جهت، به « صاحب حق ارتفاق »، خسارتی وارد شود یا « صاحب حق ارتفاق »ی که « حق عبور دادن آب » را از « ملک » دیگری، دارد و « مالک » آن « ملک » مانع بردن آب از « ملک » او، شود و در نتیجه این ممانعت، ضرر و زیانی به « صاحب حق ارتفاق »، وارد شود، طبعا، ضامن خسارات وارده است. ماده 331 « قانون مدنی » مقرر داشته است: « هر کس سبب تلف « مال »ی، شود باید مثل یا قیمت آن را بدهد و اگر سبب نقص یا عیب آن، شده باشد، باید از عهده نقص قیمت آن، برآید. » مطابق ماده 100 « قانون مدنی »: « اگر مجرای آب شخصی در خانه دیگری، باشد و در مجرا، خرابی به هم رسد؛ به نحوی که عبور آب موجب خسارت خانه، شود، « مالک » خانه « حق » ندارد « صاحب مجرا » را به تعمیر مجرا، اجبار کند؛ بلکه خود او باید دفع ضرر از خود، نماید؛ چنانچه اگر خرابی مجرا مانع عبور آب شود، « مالک » خانه ملزم نیست که مجرا را تعمیر کند؛ بلکه « صاحب حق » باید خود، رفع مانع کند. در این صورت، برای تعمیر مجرا، می تواند داخل خانه یا زمین، شود؛ لیکن بدون ضرورت، « حق ورود » ندارد؛ مگر به « اذن » «  صاحب ملک ». » مبنای قاعده مقرر در ماده مذکور، این است که هزینه های اعمال « حق » و تهیه مقدمات لازم برای آن، بر عهده « صاحب حق »، می باشد و شخص دیگر را نمی توان به آن، اجبار کرد. در این جا، دو « ضرر متعارض » وجود دارد که هر دو ساقط می شود. لذا، جائی برای اعمال « قاعده لاضرر »، نیست و نتیجتا، « قاعده تسلیط » اعمال می شود. در فرض مذکور، جریان آب در مجرا، موجب ضرر « صاحب خانه »، است و الزام « صاحب مجرا » به تعمیر نیز، باعث ضرر اوست و چون این دو ضرر به علت « تعارض »، ساقط می شود و « قاعده لاضرر » نمی تواند اجراء شود، بنا به « قاعده تسلیط »، هر یک از « صاحب خانه » و « صاحب مجرا » « حق تصرف » در « مال » خود را دارد؛ ولی نمی توان او را مجبور به « رفع ضرر » یا « تعمیر مجرا »، کرد. به نظر، می رسد که اگر اعمال « حق » فرد « صاحب مجرا » برخلاف « متعارف »، باشد یا برای « رفع حاجت » یا « دفع ضرر »، نباشد و از این راه، زبانی به « صاحب خانه »، وارد شود، « صاحب مجرا » مسئول و مکلف به « جبران خسارت » و « رفع  ضرر » شخص « صاحب خانه »، است؛ چرا که مطابق ماده 132 « قانون مدنی »: « کسی نمی تواند در « ملک » خود، « تصرف »ی کند که مستلزم تضرر همسایه شود؛ مگر « تصرف »ی که به قدر « متعارف » و برای « رفع حاجت » یا « دفع ضرر از خود »، باشد. » 

انتقال « ملک » چه تأثیری در « حق ارتفاق »، دارد؟

 

چنانچه « ملک »ی دارای « حق المجری » یا « حق العبور » در « ملک » دیگری، باشد و آن « ملک » به فروش رسد، « حق ارتفاق » مزبور به تبع « ملک »، به مشتری، منتقل می گردد و همین طور، اگر « ملک »ی که مورد « حق ارتفاق »؛ از قبیل، « حق العبور » و « حق المجری »، برای « ملک » دیگری، است « انتقال » داده شود، « حق ارتفاق » به قوت خود، باقی است؛ ولو در « انتقال »، به آن، تصریح نشده باشد؛ چرا که « حق ارتفاق » « حق »ی است « تبعی » و از توابع و متعلقات « ملک »، محسوب می شود. مطابق ماده 356 « قانون مدنی »: « هر چیزی که بر حسب « عرف » و « عادت »، جزء یا از توابع « مبیع »،  شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول آن، در « مبیع »، نماید داخل در « مبیع » و متعلق به « مشتری »، است؛ اگر چه در « عقد »، صریحا، ذکر نشده باشد و اگر چه « متعاملین » جاهل بر « عرف »، باشند. » و ماده 102 « قانون مدنی » نیز، مقرر می دارد : « هر گاه، « ملک »ی کلا یا جزئا، به کسی، منتقل شود و برای آن « ملک »، « حق الارتفاقی » در « ملک » دیگر یا در جزء دیگر همان « ملک »، موجود باشد، آن « حق » به حال خود، باقی می ماند؛ مگر اینکه خلاف آن، تصریح شده باشد. » 

هزینه استفاده از « حق ارتفاق »، بر عهده کیست؟

 

مطابق ماده 105 « قانون مدنی »: « کسی که « حق الارتفاق » در « ملک » غیر، دارد مخارجی که برای تمتع از آن « حق »، لازم شود به عهده « صاحب حق »، می باشد؛ مگر اینکه بین او و « صاحب ملک »، برخلاف آن، « قرار »ی داده شده باشد. »؛ زیرا معقول نیست که هزینه استفاده کسی از « حق » خود، بر عهده دیگری، باشد. 

حدود و اختیارات « صاحب حق ارتفاق » چیست؟

 

حدود و اختیارات « صاحب حق ارتفاق » تابع « عقد » و « قرارداد »ی است که منعقد شده و چنانچه در « قرارداد »، تصریح نشده باشد، « تصرفات » فرد « صاحب حق ارتفاق » بایستی « متعارف » باشد. قسمت اخیر ماده 94 « قانون مدنی » مقرر داشته است: « ... کیفیت استحقاق تابع « قرارداد » و « عقد »ی است که مطابق آن، « حق » داده شده است. » همچنین، در ماده 107 « قانون مدنی »، مقرر شده است: « « تصرفات » « صاحب حق » در « ملک » غیر که متعلق « حق » او است باید به اندازه ای، باشد که قرار داده اند و یا به مقدار « متعارف » و آن چه ضرورت « انتفاع » اقتضاء می کند. » ماده 104 « قانون مدنی » نیز، مقرر داشته است: « « حق الارتفاق » مستلزم وسائل « انتفاع » از آن « حق » نیز، خواهد بود؛ مثل اینکه اگر کسی « حق شرب » از چشمه یا حوض یا آب انبار غیر، دارد، « حق عبور » تا آن چشمه یا حوض و آب انبار هم، برای برداشتن آب، دارد » که البته این « اجازه » متکی به « قاعده عقلی ملازمه » است؛ زیرا انجام هر عملی متوقف بر انجام مقدمات و لوازم آن، است. به عبارتی، « اذن » در شیء، « اذن » در لوازم آن، است.