جنبه مثبت و منفی « حق ارتفاق » چیست؟

 

« حق ارتفاق » گاهی، جنبه « مثبت » دارد؛ مانند « حق شرب »، « حق عبور »، « حق عبور فاضلاب »، « حق ناودان » و « حق پنجره » و گاهی نیز، جنبه « منفی » دارد؛ مانند « حق عدم ساخت ساختمان »، « حق عدم بالا بردن بناء بیش از دو طبقه » و ... . هر « مالک »ی می تواند آزادانه، در « ملک » خود، هر گونه « حق ارتفاق »ی را به طور رایگان یا در برابر عوض، برای « مالک » « ملک » دیگر، قرار دهد؛ چنانکه می تواند تنها، « اذن » استفاده از « ارتفاق » معینی را به دیگری، بدهد؛ مثلا، می تواند بدون اینکه « حق ارتفاق » در « ملک » خود را به دیگری، واگذار نماید، به او، « اذن » دهد که از « ارتفاق » معینی؛ مثل « عبور از ملک »، « گذاردن ناودان »، « داشتن مجرا » و « گذاردن سرتیر به روی دیوار »، استفاده کند. 

اسباب ایجاد « حق ارتفاق » چیست؟

 

« حق ارتفاق » با شیوه های ذیل، ایجاد می شود: 1- « قرارداد » 2- « قانون ».

الف- « قرارداد »: معمولا، « حق ارتفاق » با « قرارداد »، ایجاد می شود؛ همچنانکه ماده 94 « قانون مدنی » مقرر می دارد: « « صاحبان املاک » می توانند در « ملک » خود، هر « حق »ی را که بخواهند نسبت به دیگری، قرار دهند. در این صورت، کیفیت استحقاق تابع « قرارداد » و « عقد »ی است که مطابق آن، « حق » داده شده است. » « حق ارتفاق » ممکن است « مجانی » یا « در مقابل عوض »، برای « مالک » مجاور، ایجاد شود. هیچ کس حق ندارد بدون « اجازه » شخص « مالک »، در « ملک » او، « تصرف »ی بنماید. مطابق ماده 99 « قانون مدنی »: « هیچ کس « حق » ندارد ناودان خود را به طرف « مالک » دیگری، بگذارد یا آب باران از بام خود، به بام یا « ملک » همسایه، جاری کند یا برف بریزد؛ مگر به « اذن » او. » همچنین، ماده 154 « قانون مدنی » مقرر داشته است: « کسی نمی تواند از « ملک » غیر، آب به « ملک » خود، ببرد؛ بدون « اذن » « مالک »؛ اگر چه راه دیگری نداشته باشد. »

ب- « قانون »: ممکن است که « حق ارتفاق » ناشی از « حکم مستقیم قانون » و مربوط به وضع طبیعی « املاک »، باشد؛ به عنوان مثال، زمینی که بالاتر از زمین دیگر، است بر حسب طبیعت که « قانون » نیز، آن را محترم می شمارد، دارای « حق انتفاع »، برای « فاضلاب » و « آب باران »، نسبت به زمین پائینتری، است. این « حق ارتفاق » را که ناشی از طبیعت، است « حق ارتفاق طبیعی » نامیده اند؛ همان گونه که ماده 95 « قانون مدنی » مقرر می دارد: « هر گاه، زمین یا خانه کسی مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه دیگری بوده است، « صاحب » آن خانه یا زمین نمی تواند جلوگیری از آن، کند؛ مگر در صورتی که « عدم استحقاق » او معلوم شود.» همان گونه که « تصرف » در « ملک »، دلیل » مالکیت » فرد « متصرف » است، استفاده از « حق ارتفاق » نیز، دلیل استحقاق فرد « استفاده کننده » است. لذا، « تصرف » در « حق ارتفاق »، « اماره »ای برای وجود « حق ارتفاق »، می باشد. همچنین، مطابق ماده 97 « قانون مدنی »: « هر گاه، کسی از قدیم، در خانه یا ملک دیگری، مجرای آب به « ملک » خود یا « حق مرور » داشته، « صاحب » خانه یا « ملک » نمی تواند مانع آب بردن یا عبور او از « ملک » خود، شود و همچنین، است سایر حقوق؛ از قبیل، « حق داشتن در و شبکه و ناودان و حق شرب و ... . » جز در مواردی که « قرارداد » یا « وضع طبیعی زمین » « حق ارتفاق »ی به وجود آورده باشد، هیچ کس نمی تواند به استناد « حق ارتفاق »، مجرای فاضلاب یا آب باران خود را در « ملک » دیگری، قرار دهد یا برف خود را به « ملک » همسایه، بریزد. بر اساس مواد 99 و 154 « قانون مدنی »، این گونه اعمال هر گاه، بدون « اذن » فرد « مالک »، باشد، « تجاوز به حق غیر » محسوب شده و موجب مسئولیت، است. 

تفاوت « حق ارتفاق » و « اذن » چیست؟

 

« حق ارتفاق » « دائمی » و « همیشگی » است. لذا، « مالک » نمی تواند مانع استفاده دیگری از « ارتفاق » خود، شود؛ چنانکه ماده 95 « قانون مدنی » اعلام می دارد: « هر گاه، زمین یا خانه کسی مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه دیگری بوده است، « صاحب » آن خانه یا زمین نمی تواند جلوگیری از آن، کند؛ مگر در صورتی که « عدم استحقاق » او معلوم شود. » همچنین، « مالک » نمی تواند با « تصرف » در « ملک » خود، موجب تضییع « حق » دیگری، یا وقفه افتادن در استفاده او از « ارتفاق »، گردد. به همین دلیل، ماده 106 « قانون مدنی » تصریح می کند: « « مالک » « ملک »ی که مورد « حق الارتفاق » غیر، است نمی تواند در « ملک » خود، « تصرفات »ی نماید که باعث تضییع یا تعطیل « حق » مزبور، باشد؛ مگر با اجازه « صاحب حق ». » گرچه « مالک » مختار است هر نوع « تصرف »ی در « ملک » خود، نماید؛ اما وقتی در « ملک »، « حق ارتفاق »ی برقرار شد، « تصرفات » او باید به نحوی، باشد که به « حق ارتفاق »، لطمه ای وارد نیاید؛ زیرا « قانون » اجازه « تجاوز به حقوق دیگران » را به کسی، نمی دهد. منظور از واژه « تضییع »، در ماده 106، « از بین بردن حق » است و منظور از واژه « تعطیل حق »، آن است که « فرد « مالک » عملی نماید که مدتی، « صاحب حق ارتفاق » نتواند از « حق »، استفاده نماید. » در هر صورت، « مالک » مسئول خساراتی است که به « دارنده حق ارتفاق »، وارد نموده است. در مقابل « اذن » « قابل رجوع » است و کسی که به دیگری، در استفاده از « ارتفاق » معینی، « اذن » داده است، هر گاه، بخواهد می تواند از « اذن » خویش، رجوع کند؛ زیرا همان گونه که گفتیم، با « اذن »، « حق »ی برای « مأذون »، ایجاد نمی شود. به همین دلیل، است که ماده 98 « قانون مدنی » پس از بیان مطلب فوق، آن را در قالب یک اصل، به تمامی « ارتفاقات »، تسری داده و مقرر داشته است: « اگر کسی « حق عبور » در « ملک » غیر، ندارد؛ ولی « صاحب ملک » « اذن » داده باشد که از « ملک » او، عبور کند، هر وقت بخواهد، می تواند از « اذن » خود، رجوع کرده و مانع عبور او شود و همچنین است سایر « ارتفاقات ». » و نیز، ماده 108 « قانون مدنی » آن را به صورت قاعده، این چنین، بیان می کند: « در تمام مواردی که « انتفاع » کسی از « ملک » دیگری، به موجب « اذن » محض، باشد، « مالک » می تواند هر وقت بخواهد، از « اذن » خود، رجوع کند؛ مگر اینکه « مانع قانونی » موجود باشد. » ماده 120 « قانون مدنی » در مورد « حق رجوع از اذن »، در گذاردن سرتیر، مقرر داشته است: « اگر « صاحب دیوار » به همسایه، « اذن » دهد که به روی دیوار او، سرتیر بگذارد یا روی آن، بناء کند، هر وقت بخواهد، می تواند از « اذن » خود، رجوع کند؛ مگر اینکه به وجه ملزمی، این « حق » را از خود، سلب کرده باشد. »؛ در حالیکه در مورد « حق ارتفاق » نسبت به گذاردن سرتیر، ماده 124 « قانون مدنی » تصریح می کند: « اگر از قدیم، سرتیر عمارتی روی دیوار مختصی همسایه، بوده و سابقه این « تصرف » معلوم نباشد، باید به حال سابق، باقی بماند و اگر به سبب خرابی عمارت و نحو آن، سرتیر برداشته شود، « صاحب عمارت » می تواند آن را تجدید کند و همسایه « حق ممانعت » ندارد؛ مگر اینکه ثابت نماید وضعیت سابق به صرف « اجازه » او، ایجاد شده بوده است. در این جا، باید متذکر شد که هر گاه، در نتیجه « رجوع از اذن »، خسارتی متوجه « مأذون » شود، نمی تواند از « اذن دهنده »، مطالبه خسارت نماید؛ چرا که با « اذن »، « حق »ی برای « مأذون »، نشده و « رجوع از اذن » « حق » فرد « اذن دهنده » می باشد؛ زیرا « قانون » « حق رجوع » را به « مالک »، داده است. با وجود این، در ذیل اخیر ماده 108 « قانون مدنی »، مقرر شده است: « ...؛ مگر اینکه « مانع قانونی » موجود باشد. »؛ مثل اینکه به موجب « توافق »ی، شخصی اجازه دهد تا دیگری مرده اش را در زمین او، دفن نماید که در این جا، « اذن دهنده » نمی تواند از « اذن » خود، بعد از دفن، رجوع نماید؛ زیرا « نبش قبر » به موجب « قانون »، « ممنوع » و مستوجب « مجازات » است. البته اگر به واسطه ای؛ از جمله، زلزله، جسد خارج شود، دفن مجدد در همان قبر، مجتاج « اذن » جدید است؛ زیرا دفن در قبر، به واسطه « اذن »، بوده؛ نه به واسطه « انعقاد عقد » تا « حق »ی برای « صاحب متوفی »، ایجاد شده باشد. همچنین، اگر « اذن » ضمن « عقد لازم »ی، داده شده باشد یا « عدم رجوع از اذن » ضمن « عقد لازم »، شرط شود، مادامی که « عقد »  اصلی به قوت خود، باقی است، « اذن دهنده » نمی تواند از « اذن »، رجوع نماید. قسمت اخیر ماده 120 « قانون مدنی » مؤید این امر است: « ... هر وقت بخواهد، می تواند از « اذن » خود، رجوع کند؛ مگر اینکه به وجه ملزمی، این « حق » را از خود، سلب کرده باشد. » 

تفاوت « حق انتفاع » و « حق ارتفاق » چیست؟

 

به طور کلی، می توان تفاوتهای « حق ارتفاق » و « حق انتفاق » را در موارد ذیل، بیان کرد: 1- « حق انتفاع » یک « حق مستقل » است، برای « منتفع »؛ در حالیکه « حق ارتفاق » یک حق « فرعی » و « تبعی » برای « صاحب ملک »، است، در « ملک » دیگری. به عبارتی دیگر، شخص باید « ملک »ی داشته باشد تا بخواهد از « حق عبور » از « ملک » دیگری، استفاده نماید؛ اما « حق انتفاع » مستلزم آن نیست که « صاحب حق » « مالک » یک « عین » باشد. 2- « حق انتفاع »؛ در صورتی که مباشرت « منتفع » در « انتفاع »، شرط نشده باشد، مثل سایر « حقوق مالی »، قابل واگذاری به غیر، می باشد؛ در صورتی که « حق ارتفاق »، مستقلا، قابل واگذاری به غیر، نبوده و با « ملک »ی که « حق ارتفاق » برای آن، برقرار شده، قابل واگذاری به غیر، می باشد. البته ایرادی ندارد که « صاحب حق ارتفاق » « حق » خود را به « صاحب ملک موضوع حق ارتفاق »، واگذار نماید. 3- در « حق انتفاع »، « قبض » شرط صحت است؛ در حالیکه « حق ارتفاق » به تبع « مالکیت » و به صرف « ایجاب » و « قبول »، واقع می شود و نیازی به « قبض »، ندارد. 4- « حق ارتفاق » حقی است که « دارنده » آن « مالک » آن می باشد؛ در حالیکه « منتفع » « مالک منافع مال موضوع حق انتفاع » نیست و صرفا، « حق بهره برداری » را دارد. 5- « حق انتفاع » علی الاصول، « مجانی » است و برخی، « مجانی بودن » را جزء ذات « عقد حق انتفاع »، می دانند؛ در حالیکه « حق ارتفاق » علی الاصول، « غیرمجانی » است؛ هر چند، می تواند به طور « مجانی » نیز، برقرار شود. 6- « حق انتفاع » با « فوت » و « حجر » هر یک از « طرفین » در مورد « حبس مطلق » و با « انقضاء مدت » در « رقبی » و با « فوت » کسی که « حق انتفاع » به « مدت عمر » او، برای « منتفع »، برقرار شده است در « حق انتفاع عمری »، از بین می رود؛ در حالیکه « حق ارتفاق » تابع « ملک » است. پس، « حق ارتفاق » « دائمی » است؛ لیکن « حق انتفاع » جز در موارد خاص، « موقتی » می بشد. 7- « حق ارتفاق » اختصاص به « غیرمنقول ذاتی »؛ مثل « املاک » و « اراضی »، دارد و در « اموال غیرمنقول تبعی و حکمی »، جاری نمی گردد؛ ولی « حق انتفاع » ممکن است به « مال منقول » یا « مال غیرمنقول »، اختصاص یابد. ( ماده 46 « قانون مدنی » ) 8- « حق ارتفاق » به تبع « ملک »، « قابل انتقال » است؛ در حالیکه « حق انتفاع » جنبه استقلالی دارد. 

ویژگیهای « حق ارتفاق » چیست؟

 

الف- « حق ارتفاق » قائم به « ملک »، است: « حق ارتفاق » یک « حق عینی » است که به « اموال غیرمنقول اصلی »؛ یعنی زمین و ساختمان، اختصاص دارد؛ بدین معنا که به سود « مالک » زمین خاصی، برقرار می شود و هر کسی که « مالک » زمینی شد می تواند از این « حق »، استفاده کند و معمولا، « حق ارتفاق » در دو زمین متصل و نزدیک به هم، به وجود می آید. البته ممکن است که بین دو زمین، فاصله زیاد باشد و « حق ارتفاق » نیز، به وجود آید. لذا، تغییر « مالک » زمین تأثیری در « حق ارتفاق »، ندارد و « حق ارتفاق » برای « مالک » جدید، ایجاد می شود.

ب- « حق ارتفاق » تابع « ملک » و فرع بر « مالکیت » زمین، است:  این بدان معناست که نمی توان آن را جداگانه، به دیگری، انتقال داد و همواره، با زمین، منتقل می شود. ماده 102 « قانون مدنی » مقرر داشته است: « هر گاه، « ملک »ی کلا یا جزئا، به کسی، منتقل شود و برای آن « ملک »، « حق الارتفاق »ی در « ملک » دیگری یا در جزء دیگر همان « ملک »، موجود باشد، آن « حق » به حال خود، باقی می ماند؛ مگر اینکه خلاف آن، تصریح شده باشد. »

ج- « حق ارتفاق » « دائمی » است: تا زمانی که « ملک » وجود دارد، « حق ارتفاق » نسبت به آن نیز، وجود دارد و چون « مالکیت » در مورد « عین »، « دائمی » است، پس، « ارتفاق » نیز که تابع « ملکیت » است، « دائمی » می باشد. البته « مالک » می تواند به صورت « قراردادی » و نه اینکه « طرف قرارداد » دارای « حق ارتفاق »، باشد، برای مدت محدودی، برای دیگری، « حق عبور » از « ملک » خود را ایجاد کند که در این صورت، می تواند پس از مدتی، این « حق » را سلب نموده یا « صاحب حق » پس از مدتی، آن را اسقاط کند.

د- « حق ارتفاق » « قابل تقسیم » نیست: منظور این است که اگر « حق ارتفاق » به سود « ملک مشاع یا مشترک »ی، برقرار شده باشد، پس از تقسیم « ملک »، « حق ارتفاق » تنها به سود یکی، نخواهد بود و هر کدام مستقلا، « حق استفاده » از این « حق » را خواهند داشت. همان گونه که ماده 103 « قانون مدنی » مقرر داشته است: « هر گاه، شرکاء « ملک »ی دارای « حقوق » و « منافعی »، باشند و آن « ملک » مابین شرکاء، تقسیم شود، هر کدام از آنها، به قدر حصه، « مالک » آن « حقوق » و « منافع » خواهد بود؛ مثل اینکه اگر « ملک »ی دارای « حق عبور » در « ملک » غیر، بوده و آن « ملک » که دارای « حق »، است بین چند نفر، تقسیم شود، هر یک از آنها، « حق عبور » از همان محلی که سابقا، « حق » داشته است را خواهد داشت. » ماده 604 همان قانون نیز، مقرر داشته است: « کسی که در « ملک » دیگری، « حق ارتفاق » دارد نمی تواند مانع از تقسیم آن « ملک »، شود؛ ولی بعد از تقسیم، « حق » مزبور به حال خود، باقی می ماند. »

ه- « حق ارتفاق » تنها، به « املاک » و « اراضی »، اختصاص دارد: « حق ارتفاق » حتی در بین « اموال غیرمنقول حکمی یا تبعی »، جاری نمی شود. در خصوص مشابهت « حق ارتفاق » با « حق حریم »، اظهار نظرهای مختلفی ثبت شده است. گروهی از حقوقدانان، آن را با توجه به اینکه به « تابعیت » و به لحاظ « مالکیت » صاحب آن، بر « ملک » دیگری، ایجاد می شود، نوعی « حق ارتفاق خاص » محسوب کرده اند که « مالک » بر « اراضی موات » و « اراضی مباح »، پیدا می کند و در سایر موارد، این « حق » برای « مالک » چاه، قنات، نهر و امثال آن، بر زمینهای اطراف « ملک »، ایجاد می شود. متقابلا، عده ای از حقوقدانان، با این استدلال که « قانون مدنی » « فصل سوم » را با عنوان « در « حق ارتفاق » نسبت به « ملک » غیر و در احکام و آثار « املاک » نسبت به « املاک » مجاور »، آغاز نموده و سپس، مبحثی را بدون آنکه در این عنوان، درج نماید، به « حق حریم »، اختصاص داده و با نظر به اینکه متعلق « حق حریم » « زمینهای موات » هستند؛ در حالیکه متعلق « حق ارتفاق » « ملک » غیر می باشد، مغایرت و تفاوت « حق حریم » با « حق ارتفاق » را استنباط کرده و به قرار گرفتن « حق حریم » در زمره « حقوق ارتفاقی »، از منظر نویسندگان « قانون مدنی »، با تردید، نگریسته اند؛ اما نهایتا، « حق حریم » را در دسته « ارتفاق قانونی » که ناشی از « حکم قانون »، می باشد، قرار داده اند. نتیجه آن که « حق حریم » نوعی « ارتفاق » تلقی می شود؛ با این تفاوت که نسبت به « اراضی موات » و « اراضی مباح »، ایجاد می گردد. این در حالیست که به دلیل « احیاء اراضی » در ممالک اروپائی، « حریم » فقط، در « املاک » مجاور، پیش بینی شده؛ اما در « حقوق ایران »، به موجب « قانون قنوات » ( مصوب 1309 هجری شمسی )، به صورت استثنائی، این « حق » در « زمینهای آباد » نیز، شناخته شده و در مواردی که کندن چاه خانگی بدون اخذ پروانه، انجام می پذیرد، رعایت « حق تقدم » چاههای مجاور وفق مقررات مربوط به « قانون توزیع عادلانه آب »، ضرورت دارد. ( مواد 1 و 3 « قانون قنوات » و مواد 5 و 14 « قانون توزیع عادلانه آب » ) لازم به ذکر، است که موضوع « حق حریم » بر اساس ماده 136 « قانون مدنی »، « زمین » است و یک « حق عینی » محسوب می شود که دیگران ملزم به رعایت آن، هستند.