آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذر ماه سال 1357 هجری شمسی

 

ماده 1- مسئول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده است، رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع می نماید.

ماده 2- نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک، وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن؛ اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می باشد یا نه، اعلام نظر نموده و پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می رساند.

ماده 3- پس از تأیید اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نمی باشد، مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت مأموریت می دهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکاء و نماینده ثبت، محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان، نقشه ملک مورد افراز را ترسیم و به امضاء نماینده ثبت و کلیه شرکای حاضر می رساند.

ماده 4- نقشه بردار مکلف است پس از ترسیم نقشه به طوری که در تفکیک معمول است، حدود، مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی را نیز تعیین، در صورتمجلس منعکس و به امضای نماینده ثبت و شرکای حاضر رسانیده و به مسئول واحد ثبتی تسلیم نماید.

ماده 5- مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورتمجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می نماید.

ماده 6- تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه افرازی - در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود - به کلیه شرکاء ابلاغ می شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند، وفق ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع، به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم نمایند. طریقه ابلاغ مطابق مقررات ابلاغ در آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء می باشد.

ماده 7- رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان، تابع مقررات دادرسی اختصاری است.

ماده 8- اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.

ماده 9- در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء، دستور فروش آن را به دایره اجرای دادگاه خواهد داد. مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول، اقدام می نماید.

ماده 10- وجوه حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرائی، طبق دستور دادگاه شهرستان، بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد. 

قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/ 8/ 1357 هجری شمسی

 

ماده اول - افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است؛ اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن، واقع شده است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات، ملک مورد تقاضا را افراز می نماید. تبصره - نسبت به ملک مشاعی که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده است تا زمانی که رفع تعارض نشده، اقدام به افراز نخواهد شد.

ماده دوم - تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک، است. مهلت اعتراض 10 روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می باشد. دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی را صادر خواهد نمود. حکم دادگاه قابل شکایت فرجامی است.

ماده سوم - هزینه تفکیک مقرر در ماده 150 قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک، در موقع تصمیم قطعی بر افراز، به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد.

ماده چهارم - ملکی که به موجب تصمیم قطعی، غیر قابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هر یک از شرکاء، به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

ماده پنجم - ترتیب رسیدگی واحد ثبتی و ابلاغ اوراق و ترتیب فروش املاک غیر قابل افراز و تقسیم وجوه حاصل بین شرکاء و به طور کلی، مقررات اجرائی این قانون طبق آئین نامه ای خواهد بود که به تصویب وزارت دادگستری می رسد.

ماده ششم - پرونده های افرازی که در تاریخ اجرای این قانون، در دادگاهها مطرح می باشد کماکان مورد رسیدگی و صدور حکم قرار می گیرد؛ ولی اگر خواهان افراز بخواهد دعوی خود را در واحد ثبتی مطرح کند، باید دعوی سابق را از دادگاه استرداد نماید. 

افراز ملک مشاع به چه صورت است؟

 

کلمه « مشاع » که لغتی عربی است به معنی « بخش ناکرده »، ملکی است مشترک بین دو یا چند نفر. این حالت اجتماع و آمیختگی را اشاعه، هر یک از مالکین را شریک و نفس عمل را شرکت می نامند. طبق ماده 571 قانون مدنی، شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه. شرکت طبق ماده 572 قانون مدنی، یا اختیاری است یا قهری. شرکت اختیاری یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل می شود یا در نتیجه عمل شرکاء؛ از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاعا در ازاء عمل چند نفر؛ مثل خرید سه دانگ از ملکی شش دانگی که طرفین به میزان سه دانگ مشاع شریک می شوند. شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجه آمیختن یا ارث حاصل می شود. طبق ماده 589 قانون مدنی، هر شریک المال می تواند هر وقت که بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید؛ مگر در مواردی که به موجب قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی، ملتزم به عدم تقسیم شده باشند.

افراز عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء یا به عبارتی دیگر، تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان. اگر جریان ثبتی خاتمه یافته باشد، مرجع رسیدگی به درخواست افراز اداره ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم آن ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ، قابل اعتراض در دادگاه عمومی است. اگر جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد، مرجع رسیدگی به درخواست افراز دادگاه عمومی است. صدور سند مالکیت نشان دهنده ختم عملیات ثبتی است و در هر حال، رأی دادگاه قابل تجدید نظر می باشد. در صورت عدم تفاهم مالکین مشاعی و درخواست هر یک از شرکاء، در صورت غیر قابل افراز بودن ملک، مطابق قانون فروش املاک مشاع، ملک از طریق مزایده به فروش گذاشته می شود و وجه حاصله بین شرکاء به قدرالسهم، تقسیم می شود. دستور فروش از طرف دادگاه صادر می شود. 

تفکیک چیست؟

 

تفکیک در عرف ثبتی، عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر؛ مثلا قطعه زمینی است به مساحت 5 هزار متر که مالک یا مالکین آن تصمیم دارند آن را به قطعات 200 متری تقسیم نمایند. اگر این تقسیم صورت بگیرد، گفته می شود که آن زمین به قطعات 200 متری تفکیک شده است. در تفکیک، لازم نیست که ملک غیرمنقول مشاع باشد؛ یعنی یک نفر که مالک شش دانگ زمین بزرگی است می تواند آن را به قطعات کوچکتر تفکیک و تقسیم کند؛ همان طور که اگر چند نفر مالک آن باشند، می توانند آن را تفکیک کنند. اگر ملک مشترک و مشاعی تفکیک شود، حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود؛ یعنی پس از تفکیک نیز شرکاء در هر قطعه ای نسبت به سهم خود مالکیت دارند. به طور مثال، اگر زمینی به مساحت 5 هزار متر مربع بین دو نفر به طور مساوی، مشترک باشد و آن زمین به 10 قطعه 500 متری تفکیک گردد، هر یک از شرکاء مالک سه دانگ در هر قطعه خواهند بود. 

مواردی که با حکم دادگاه، سند مالکیت ابطال یا اصلاح می شود!

 

هر گاه ملکی بر خلاف قانون به ثبت رسیده باشد، ذینفع می تواند به دادگاه حقوقی صلاحیتدار دادخواست بدهد و ابطال ثبت و سند مالکیت را از دادگاه بخواهد. در این صورت، دادگاه پس از رسیدگی و احراز صحت دعوی، حکم بر ابطال ثبت و سند مالکیت می دهد؛ به طور مثال، اگر در مواردی که انتشار آگهی نوبتی لازم است، بدون انتشار آگهی آن، ملکی به نام متقاضی ثبت و سند مالکیت آن صادر شود، چون این ثبت مطابق قانون نیست و با عدم انتشار آگهی، حق اعتراض کسانی که می توانسته اند بر آن اعتراض کنند ضایع شده است، مدعی یا مدعیان حق می توانند در دادگاه، اقامه دعوی نموده و احقاق حق و ابطال ثبت غیرقانونی را تقاضا نمایند. رسیدگی دادگاه و دادن رأی بر ابطال سند مخالف قانون در این موارد، مخالفتی با ماده 22 قانون ثبت ندارد. بر اساس ماده مذکور همینکه ملکی مطابق قانون، در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده باشد مالک خواهد شناخت و مفهوم آن این است که اگر ملک مطابق قانون به ثبت نرسیده باشد، دیگران می توانند ادعای حق در مورد آن بنمایند و دادگاهها ممنوع از رسیدگی به آن دعاوی نیستند. هیئت عمومی دیوان عالی کشور در رأی شماره 1653-10/ 5/ 40، در این مورد، چنین اظهار نظر کرده است: « ماده 22 قانون ثبت ناظر به ملکی است که مطابق قانون، در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و همچنین، انتقالی که موافق قانون انجام یافته باشد و در موردی که دعوی قانونی نبودن فروش ملک است، دعوی قابل استماع است؛ زیرا قانونا بیعی که صحیحا واقع نشده باشد آثاری از قبیل مالکیت خریدار نسبت به مبیع و تعلق ثمن به فروشنده مترتب نمی باشد. »