وجود تعارض بین تصرف و مقررات قانونی

 

قانون مدنی یکی از اسباب تملک را احیاء اراضی موات اعلام نموده؛ لکن با تصویب قانون مرحله اول اصلاحات ارضی سال 1340 هجری شمسی، احیاء اراضی موات را به عنوان اسباب تملک مردود شناخته است. لذا، کسانی که مدعی احیاء اراضی شده و به عنوان متصرف این گونه اراضی تقاضای ثبت نموده اند با موضوع جدیدی رو به رو می شوند. یک دسته آنانی که قبل از سال 1340 هجری شمسی، به این کار اقدام نموده اند و مدعی هستند که قبل از سال 1340 هجری شمسی، اراضی مذکور را احیاء کرده اند و پرونده آنان هنوز در جریان بوده و عملیات ثبتی آنها به اتمام نرسیده است که در صورت اثبات قضیه مبنی بر اینکه احیاء پس از سال 1340 هجری شمسی، صورت گرفته، درخواست آنان رد می شود و به درخواست آنان ترتیب اثر داده نمی شود. 

وقتی تعارض در تصرف ایجاد می شود!

 

ممکن است کسی عملا و به طور حسی ملکی را در تصرف داشته باشد؛ اما دیگری با استناد به مدارکی؛ از قبیل بنچاق، قولنامه و ...، مدعی مالکیت آن باشد و بین آنها اختلاف و نزاع باشد. نتیجتا، تصرف حسی که تصرفی است ساده معارضی پیدا می کند که عنوان « معارض در مالکیت » پیدا می کند که این معارض شخصی است که مدارکی دارد که حاکی از مالکیت معنوی وی می باشد و این مدارک از نظر ثبتی قابل رسیدگی می باشند. پس، زمانی که ملکی که فرد دیگری آن را تصرف کرده؛ اما فرد دیگری مدارکی دارد مبنی بر تملک آن ملک، آن ملک معارض پیدا می کند و ادامه روند ثبتی منوط است به بررسی مدارک معارض. این تعارضات ممکن است به چند صورت پدید آید: 1- تعارض بین دو ملک خصوصی 2- تعارض بین ملک خصوصی و وقف 3- تعارض بین وقف و خالصه 4- تعارض بین خالصه و ملک خصوصی.

هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراضی داشته باشد باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا 90 روز، اقامه دعوی کند. اگر معترض پس از تقدیم عرضحال، در مدت 60 روز، دعوای خود را تعقیب نکرد و مسکوت گذاشت، محکمه یا محقق ثبت مکلف است به تقاضای مستدعی ثبت قرار اسقاط دعوای اعتراض را صادر نماید. از این قرار می توان استیناف داد؛ اما رأی استیناف قابل تمیز نیست. اعتراضات ثبتی سه نوع هستند: 1- اعتراض بر ثبت 2- اعتراض بر حدود 3- اعتراض به حقوق ارتفاقی. چنانچه اعتراض در مهلت قانونی، به اداره ثبت محل داده شود، پس از تکمیل و زدن مهر اعتراض روی آن، یک نسخه در بایگانی ثبت نگهداری و پرونده جهت رسیدگی به اعتراض، به دادگاه محل استقرار ملک فرستاده می شود. پس از صدور حکم نهائی، باید مطابق آن عمل شود و چنانچه اعتراضی خارج از مهلت قانونی باشد، رئیس ثبت ذیل آن، اظهار نظر نموده و به نظر ریاست دادگاه می رسد تا در مورد آن، نظر خود را اعلام نماید. حکم نهائی حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی یا انقضاء مدت اعتراض و تجدید نظر از دعاوی، مختومه محسوب شود.

مطابق ماده 20 قانون ثبت، مجاوری که نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی حقی برای خود قائل است می تواند فقط تا 30 روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود به وسیله اداره ثبت، به مرجع صلاحیتدار عرضحال دهد. مقررات مواد 16، 17، 18 و 19 - به استثنای مدت اعتراض که 30 روز است - در این مورد نیز رعایت خواهد شد. اگر متقاضی ثبت که خود یا نماینده اش هنگام تحدید حدود، حاضر نبوده و ملک مورد تقاضای او با حدود اظهارشده از طرف مجاورین مطابق ماده 15 تحدید شده باشد می تواند مطابق مقررات ماده 20، عرضحال اعتراض دهد. مطابق ماده 19 قانون ثبت، اگر معترض یا وکیل او در جلسه مقرر برای محاکمه یا رسیدگی محقق ثبت حاضر نشود و مطابق مقررات اصول محاکمات حقوقی، به تقاضای مستدعی ثبت عرضحال او ابطال گردد، تجدید عرضحال فقط در ظرف 10 روز پس از ابلاغ قرار ابطال، برای یک مرتبه ممکن خواهد بود. 

وقتی اماره خلاف بر اماره تصرف برتری می یابد!

 

اگر کسی ملکی را در تصرف داشته باشد، این تصرف ممکن است بر مالکیت وی تلقی شود؛ لیکن گاهی، اماره دیگری معارض و مخالف با اماره تصرف بروز می کند که این اماره بر اماره تصرف رجحان دارد و آن زمانی است که شخص محلی را تصرف نموده که قانونا حق تصرف آن را نداشته باشد؛ مانند تصرف شارع عمومی یا پارکها که اموال عمومی هستند یا املاک مربوط به منابع طبیعی که از املاک ملی هستند یا مانند کاروانسراهای شاه عباسی که طبع این گونه مکانها حکایت از خالصه بودن آنها می نماید، که تصرف شخص با عنوان مالکیت خصوصی با وضع خاص آنها مغایرت دارد. لذا، اماره خالصه بودن بر اماره تصرف ترجیح دارد و امکان ثبت این مکانها به عنوان ملک شخصی امکان ندارد و درخواست ثبت آنها رد می شود. 

استفاده از اماره تصرف برای اثبات مالکیت

 

مطابق ماده 35 قانون مدنی، تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است؛ مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. مطابق ماده 22 قانون ثبت؛ همینکه ملکی مطابق قانون، در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا کسی که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده است مالک می داند. ماده اخیر صراحتا می گوید وقتی که ملکی به نام کسی در دفتر املاک ثبت شود، او مالک شناخته می شود؛ هر چند که در تصرفش نباشد. پس، اگر کسی ملکی را که به نام دیگری ثبت شده است تصرف نماید، ممکن است غاصب شناخته شود. بنابراین، از تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک، دیگر تصرف اثر ندارد و همان ثبت دفتر املاک مشخص کننده مالکیت شخص است و پس از ثبت ملک در دفتر املاک، ماده 35 قانون مدنی که تصرف را دلیل مالکیت شناخته است مستند به شمار نمی آید.

اماره هم عبارت است از اوضاع و احوالی که به حکم قانون یا در نظر قاضی، دلیل بر امری شناخته می شود. پس، اماره ممکن است قانون باشد یا قضائی. چون در زمان تصویب قانون مدنی، املاک هنوز به ثبت نرسیده بودند و کسی سند رسمی در دست نداشت تا مالکیت خود را به اثبات برسند، قانونگذار تصرف را دلیل بر مالکیت شناخت که این دلیل قانونی را اماره تصرف می نامند و تا زمانی اعتبار دارد که دلیل واقعی که همان سند رسمی است ارائه گردد. عناصر اماره تصرف از قرار زیر است: شخصی در مالی معین، تصرف خود را به طور مادی یا معنوی پدید آورده و ظاهر کند.

تصرف یا ساده است یا غیرساده. تصرف ساده تصرفی است که عارضه یا پیرایه یا به عبارتی دیگر، خصوصیتی در کنار تصرف مشاهده نگردد؛ مثلا اگر شما متصرف اتومبیل هستید؛ ولی اظهار نکنید که آن را به وراثت مالک شده اید یا از راه یکی از عقود ناقله به چنگ آورده اید و به این ترتیب، وصفی یا خصوصیتی را به تصرف خود ملحق نکنید، این تصرف را می توان تصرف ساده نامید. تصرف غیرساده تصرفی است که در کنار تصرف متصرف، مفاهیم دیگری مانند ارث بردن یا اقرار به اینکه پیش از تصرف، آن را خریده است یا مسائل دیگری از این قبیل دیده شود. این گونه تصرفات که ما آنها را تصرف غیرساده می نامیم خیلی بیشتر از تصرفات ساده هستند.

پس اگر شخصی برای ثبت ملکی مراجعه کند و دلیلش صرفا اقرار به این باشد که این مال قبلا در تصرف دیگری بوده و اکنون به وی منتقل شده است - چه از طریق وراثت یا از طریق خرید -، این اقرار دو صورت دارد: الف- ممکن است این تصرف منازعی نداشته باشد؛ یعنی کسی در مالکیت مورد تصرفش با او به نزاع برنخیرد. در این صورت، از این اقرار، زیانی به اقرارکننده نمی رسد. ب- ممکن است در برابر کسی که اقرار مذکور را کرده است منازعی باشد و مورد تصرف را متصرف خود بداند. در این صورت، متصرف نمی تواند از اماره تصرف استفاده کند؛ زیرا در مقابل آن مدعی، خود وی هم مدعی است؛ به این معنی که از یک سو فرد اقرار به مالکیت مالک پیشین کرده است و آنگاه مدعی شده است که آن مال از آن مالک به وی انتقال یافته است. در این حالت، مدعی انتقال باید برابر ماده 1257 قانون مدنی، بر طبق دعوی خود، دلیل بدهد. این است آن چه که ماده 37 قانون مدنی به طور بسیار پیچیده و مبهم گفته است. با توجه به این گفتار، تصرف متصرف در فرض اخیر پیرایه ای دارد که این پیرایه اقرار وی است. اگر این اقرار نبود و تصرف ساده او در میان بود، تقاضای ثبت از وی پذیرفته می شد؛ اما با وجود این اقرار و وجود منازع، تقاضای ثبت از وی صرفا به استناد تصرف، پذیرفته نمی شود. در ذیل، نمونه ای که عملا اتفاق افتاده است ذکر می کنیم:

اعیان خانه ای در دفتر توزیع اظهارنامه به نام « حسن » است که فوت کرده است. وارث او یک دختر است و تقاضای ثبت دارد؛ لکن شخص دیگری آن خانه را تصرف کرده و مدعی است که آن را از متوفی خریده؛ اما سند خرید نشان نداده است. شورای عالی ثبت در تاریخ 29/ 9/ 1345 هجری شمسی، چنین رأی داد: « با توجه به گزارش، پذیرش تقاضای ثبت اشکالی ندارد و مدعی ثبت می تواند از حق اعتراض استفاده کند. » پس، در این مورد چون فرد متصرف سند خریدی ارائه نکرده است، نمی تواند جلوی ثبت ملک را بگیرد. بنابر موارد ذکر شده، تصرف فرد بر ملکی دلیل مالکیت وی است تا زمانی که منازعی پیدا نشود که سند خریدی ارائه دهد. 

املاک خالصه چه هستند؟

 

در تعریف اظهارنامه آمده است که برگ رسمی ویژه ای می باشد که دارای فرم مخصوصی است و فصول مخصوصی دارد که به موجب آن، متصرف به عنوان مالکیت یا به عنوان وقفیت یا به عنوان خالصه، اقدام به درخواست ثبت ملک؛ اصالتا یا به نمایندگی از طرف غیر، می نماید. در تعریف فوق، سه مطلب جلب توجه می کند: یکی، تصرف است و دیگری، وقفیت و مطلب دیگر، عنوان خالصه را دارد. خالصجات عبارت هستند از دهات و مراتع و اراضی ای که از زمان سلاطین گذشته؛ بخصوص از زمان سلطنت « نادر شاه » به بعد، به دولت تعلق گرفته و به وسیله مأمورین دولتی، اداره و توسط دولت، به رعایا و زارعین اجاره داده می شدند تا در آن کشت و زرع نمایند و عایداتی به دولت بپردازند. قانونی در سال 1334 هجری شمسی، به تصویب رسید تا نسبت به فروش و تقسیم املاک خالصه اقدام شود. این اراضی قبل از اصلاحات ارضی، بین زارعین تقسیم و به آنها واگذار شدند. برخی از آنها متعلق به یاغیان و دیگران بودند که توسط حکومتهای گذشته تصرف و در اختیار دولت قرار گرفتند. تشکیلاتی به نام « بنگاه خالصجات » تأسیس گردید که اداره این نوع اراضی را به عهده داشت که در سالهای اخیر، بنگاه فوق برچیده شد و مسئولیت آن، به عهده اداره اصلاحات ارضی قرار گرفت. غیر از اراضی مزروعی، ابنیه و بناهای باقیمانده از حکومتهای گذشته نیز جزء خالصه محسوب می شوند که شامل بناهای تاریخی، کاخهای سلطنتی، آثار باستانی، کاروانسراهای شاه عباسی و آب انبارهای عمومی هستند و اینک توسط « سازمان میراث فرهنگی » نگهداری می شوند.