مواردی که اداره ثبت رأسا اقدام به بطلان سند مالکیت می کند!

 

در موارد زیر، قانون رأسا بطلان سند مالکیت را به اداره ثبت محول کرده است: 1- در موردی که دو سند مالکیت معارض صادر شود، بنا به دستور بند دوم از ماده سوم قانون اصلاحی قانون ثبت، به شرح زیر عمل می شود: اگر دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که طبق مقررات آئین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت 2 ماه از تاریخ ابلاغ، به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم نکرده و رسید نگیرد و دارنده سند مالکیت مقدم گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه در مدت مزبور، تقدیم اداره ثبت نماید، اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملک قید می کند و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد کرد و سند ابطال خواهد شد. 2- ماده واحده قانون راجع به اراضی دولت، شهرداریها، اوقاف و بانکها مصوب 1355 هجری شمسی نیز از ابطال سند مالکیت اراضی متعلق به اشخاص مذکور بحث کرده است؛ هر چند که سند مالکیت به نام متجاوزین به این اراضی صادر شده باشد. 3- ماده 1 قانون ملی شدن جنگلها مصوب 27/ 10/ 1341 هجری شمسی می گوید از تاریخ تصویب این تصویب نامه قانونی، عرصه و اعیانی کلیه جنگلها، مراتع، بیشه های طبیعی و اراضی جنگلی کشور جزء اموال عمومی محسوب و متعلق به دولت است؛ ولو اینکه پیش از این تاریخ، افراد آنها را متصرف شده باشند و سند مالکیت گرفته باشند. 4- بر اساس تبصره 6 ماده 96 قانون اصلاح پاره ای از موارد و الحاق مواد جدید به قانون شهرداری سال 1334 هجری شمسی مصوب 27/ 11/ 1345 هجری شمسی، اراضی کوچه های عمومی، میدانها، خیابانها و به طور کلی، معابر، بستر رودخانه ها و نهرها، مجاری فاضلاب شهرها، باغهای عمومی، گورستانهای عمومی و درختهای معابر عمومی واقع در محدوده هر شهر که مورد استفاده عموم است ملک عمومی محسوب و در مالکیت شهرداری است. از این تبصره مشخص می شود که اگر هم اشخاصی سند مالکیت این اراضی را گرفته باشند، به آن اسناد اعتباری نیست. 5- ماده 2 قانون اراضی مستحدث و ساحلی مصوب 29/ 4/ 1354 هجری شمسی، از اراضی ساحلی و مستحدث حریم آنها بحث کرده و سپس، ماده 7 همان قانون گفته است که حریم منابع مندرج در ماده 2 قابل تملک و تصرف خصوصی نیست؛ ولو آنکه متصرفین این قبیل اراضی اسناد مالکیت گرفته باشند. در تبصره 1 ماده سوم قانون اراضی مستحدث و ساحلی نیز چنین آمده است: « اراضی مستحدث دریای خزر که از طرف اشخاص تقاضای ثبت شده و تا تاریخ 13/ 7/ 1342 هجری شمسی، ملک به نام آنها در دفتر املاک به ثبت رسیده یا حکم قطعی مالکیت به نفع اشخاص تا تاریخ مذکور، صادر شده باشد از مقررات این ماده مستثنی هستند. » ماده 3 همین قانون می گوید که کلیه اراضی مستحدث کشور متعلق به دولت است و اشخاص حق تقاضای ثبت آنها را ندارند و در صورتی که نسبت به اراضی مذکور درخواست ثبت شده باشد، آن درخواست باطل و ادارات ثبت محل مکلفند تقاضای ثبت اراضی مزبور را از وزارت کشاورزی و منابع طبیعی یا سایر سازمانهای دولتی که در آنها تصرفاتی دارند با تأیید وزارت کشاورزی و منابع طبیعی بپذیرند. 

سند مالکیت معارض

 

اگر در مورد ملکی دو سند مالکیت صادر شود که معارض هم باشند؛ خواه تعارض نسبت به اصل ملک باشد و خواه نسبت به حدود یا ارتفاق آن، سند مالکیتی که ثبت آن مؤخر است سند مالکیت معارض نامیده می شود. اگر دو سند مالکیت متفاوت در یک روز صادر شود، آن سندی که شماره ثبت آن بیشتر است و مؤخر الثبت می باشد سند معارض خواهد بود. دارنده سند مالکیت معارض باید از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به او تا 2 ماه، به دادگاه حقوقی ذیصلاح دادخواست تقدیم و درخواست ابطال سند مالکیت مقدم الصدور را بنماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت مربوطه تسلیم و رسید اخذ کند؛ وگرنه در صورتی که دارنده سند مالکیت مقدم الصدور ظرف همان مدت، گواهی عدم تسلیم دادخواست را تسلیم اداره ثبت نماید، اداره ثبت سند معارض را ابطال خواهد کرد.

بر اساس ماده 6 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی، دارنده سند مالکیت معارض باید تا زمانی که حکم نهائی بر ابطال سند مالکیت مقدم الصدور صادر نشده است، از معامله نسبت به مورد سند معارض خودداری کند و در صورت تخلف، چنانچه حکم نهائی بر بطلان آن صادر شود یا 2 ماه مدت مراجعه به دادگاه منقضی شود و ظرف آن مدت، به دادگاه مراجعه نکرده باشد، به جریمه نقدی معادل 1 برابر بهای ملک مورد معامله محکوم خواهد شد. پس، سند مالکیت معارض تا زمانی که حکم نهائی بر صحت آن صادر نگردیده است، بدون اعتبار و انجام معامله نسبت به مورد آن ممنوع است؛ اما سند مالکیت مقدم الصدور تا موقعی که به حکم نهائی دادگاه ابطال نشده است، معتبر شناخته می شود و همان طور که گفته شد، انجام معامله نسبت به مورد آن با قید صدور سند مالکیت معارض در متن سند معامله، بلااشکال است. 

مقررات کیفری تجاوز به اراضی مستحدث و ساحلی

 

بر اساس ماده 11 قانون ثبت، هر کس به قصد تصرف اراضی مستحدث و ساحلی متعلق به دولت و حریم دریا، دریاچه ها و تالابهای کشور تجاوز کند یا اراضی مزبور را با برداشت شن، ماسه، خاک و سنگ تخریب نماید به حبس جنحه ای تا 3 سال و خلع ید محکوم خواهد شد. وزارت کشاورزی و منابع طبیعی مکلف است به محض اطلاع، به وسیله گارد جنگل و مأمورین خود، رفع تجاوز نماید و مراتب را برای رسیدگی به موضوع و تعقیب کیفری، کتبا به دادسرای محل اعلام نماید. اعیانی که در عرصه مورد تجاوز احداث شود به حکم دادگاه جزائی، به نفع دولت ضبط یا قلع بنا خواهد شد. 

وظایف و حدود صلاحیت هیئت نظارت و شورای عالی ثبت کدامند؟

 

مطابق ماده 6 قانون ثبت، برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک، در مقر هر دادگاه استان، هیئتی به نام « هیئت نظارت »؛ مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر داگستری - در حال حاضر، به انتخاب رئیس قوه قضائیه - تشکیل می شود. برای این هیئت، یک عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزیر دادگستری - در حال حاضر، از طرف رئیس قوه قضائیه - تعیین خواهد شد. هیئت نظارت در مرکز استان، تشکیل می شود و قضات آن از بین قضات استان تعیین می گردند و چون عالیترین دادگاه استان دادگاه تجدید نظر استان می باشد، در نتیجه، قضات منتخب از این مرجع قضائی انتخاب می شوند. آراء هیئت نظارت فقط در مورد بندهای 1، 5 و 7 ماده 25 قانون ثبت، بر اثر شکایت ذینفع، قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت خواهد بود؛ ولی مدیر کل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه، در مواردی که آراء هیئتهای نظارت متناقض یا خلاف قانون صادر شده باشد، موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر، به شورای عالی ثبت ارجاع می نماید و در صورتی که رأی هیئت نظارت به موقع اجراء گذارده نشده باشد، طبق نظر شورای عالی ثبت، به موقع اجراء گذارده می شود.

شورای عالی ثبت که مرجع تجدید نظر نسبت به آراء هیئت نظارت شورای عالی ثبت می باشد دارای دو شعبه به شرح زیر است: 1- شعبه مربوط به املاک 2- شعبه مربوط به اسناد. هر یک از شعب مذکور از سه نفر که دو نفر از قضات دیوان عالی کشور به انتخاب وزیر دادگستری و مسئول قسمت املاک در شعبه املاک و مسئول قسمت اسناد در شعبه اسناد هستند تشکیل می گردد. شورای عالی ثبت دومین هیئتی است که در ثبت تشکیل می شود و محل تشکیل آن فقط تهران است؛ ولی حوزه صلاحیت شورای عالی ثبت سراسر ایران می باشد و آراء تمام هیئتهای نظارت در سراسر کشور برای تجدید نظر، به همان شورا فرستاده می شود. کار شورای عالی ثبت دو چیز است: 1- رسیدگی به تجدید نظر از آراء هیئتهای نظارت 2- ایجاد وحدت رویه. 

آثار ثبت ملک چه هستند؟

 

مطابق ماده 21 قانون ثبت، پس از اتمام عملیات مقدماتی، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود. سند مالکیت سندی است که اداره ثبت مطابق ثبت دفتر املاک، تهیه و به مالک یا قئم مقام او تسلیم می نماید. سند مالکیت در گذشته، به صورت یک ورقه بود؛ ولی چون نگهداری آن مشکل بود و در اثر تا کردن خطوط آن کمرنگ یا ناخوانا می شد و برای ثبت نقل و انتقالات ملک هم، جای کافی نداشت، تبدیل به کتابچه شد و اکنون به صورت کتابچه ای با جلد معتبر و بادوام و دارای صفحات متعدد و کاغذ مخصوص نخکشی و پلمپ می باشد. مشخصاتی که باید در دفتر املاک ثبت شود عبارتند از: 1- شماره ملک 2- تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک 3- نام و نام خانوادگی و شماره شناسنامه و محل صدور آن و محل اقامت و تابعیت مالک 4- نوع و مشخصات ملک و محل وقوع و اجزاء و متعلقات آن 5- حدود ملک 6- بهای ملک 7- حقوق عینیه ای که اشخاص در آن ملک دارند به همراه اسامی صاحبان حقوق و همچنین حقوق ارتفاقی ای که برای ملک مورد ثبت در املاک دیگر یا برای املاک دیگر در ملک مورد ثبت موجود است. در قبال ثبت سند وجهی؛ به عنوان حق الثبت، از مالک دریافت می گردد و ملاک دریافت حق الثبت، قیمت منطقه بندی است.

بر اساس ماده 22 قانون ثبت، همینکه ملکی مطابق قانون، در دفتر املاک به ثبت برسد، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به وی منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده است یا شخصی را که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. ثبت ملک به نام هر کس سلب مالکیت از غیر می کند و دیگر از هیچ کس در خصوص ملک، دعوائی پذیرفته نخواهد شد؛ به جز در مواردی که در ماده 24 قانون ثبت آمده است که در آن مورد هم، ادعا به عین مسموع نیست و فقط قیمت و اجور و خسارات قابل مطالبه است. تنها استثنائی که بر ماده 22 قانون ثبت وارد شده است مربوط به اسناد مالکیت معارض می باشد. همچنین بر اساس ماده 23 قانون ثبت، ثبت ملک به حقوق کسانی که در آن ملک مجرای آب، چاه یا قنات ( اعم از دایر و بایر ) دارند به هیچ عنوان و در هیچ صورت، خللی وارد نمی کند.

پس از صدور سند مالکیت، دیگر تصرف غیر صاحب سند مالکیت در آن ملک، دلیل مالکیت وی محسوب نمی شود و کسی نمی تواند به تصرف مالکانه خود به ضرر صاحب سند مالکیت استناد نماید. همچنین، طبق ماده 665 قانون آئین دادرسی مدنی، هر گاه رأی داور مخالف مندرجات دفتر املاک یا سند مالکیت باشد، باطل است و پذیرفته نمی شود. پس، اثبات مالکیت کسی که ملک به نام او ثبت شده است اثر مثبت ثبت ملک است و سلب مالکیت اغیار، عدم جریان مرور زمان و اعتبار نداشتن تصرف یا رأی داور مخالف آن از آثار منفی ثبت ملک می باشد.